אלמנטים של ניתוח שוק השוואתי או CMA

ניסיון שוק ידע שטח:

אם אתה חדש בתחום הנדל"ן, או חדש לאזור, לקבל עזרה. CMA הוא לא רק מתמטיקה השוואתית. ידע מעמיק של הדינמיקה של מכירות רכוש בתחום הספציפי נדרש כדי להפוך את פסקי הדין על בסיס הנתונים המוצגים. "נדל"ן הוא מקומי" הוא ציטוט ידוע כי זה נכון, ואתה חייב ללמוד הכל על השוק המקומי שלך.

-> ->

במילים אחרות, אתה צריך לדעת משהו על השוק שלך למה בתים באזור אחד למכור אחרת עבור מחירים גבוהים או נמוכים יותר מאשר בתים דומים בתחום אחר.

פשוט השוואת מספרים בלי לדעת על השכונות והנכסים יכול להיות אסון. הפעילות החשובה ביותר ב CMA היא הבחירה של מאפיינים דומים.

- <->

מאפיינים שנלקחו בקפידה:

בעת בחירת מאפיינים שלדעתך ניתן להשוות לנכס הנושא שלך, השיקולים החשובים כוללים:

סטטיסטית, המכירות רחוקות בהרבה או מתחת לחלק הארי של הקבוצה חשודים. סביר להניח שיש סיבות חוקיות לסטייה. אם יש לך מספיק comps האחרונות, לזרוק את הדרך גבוה מדי דרך מכירות מחיר נמוך מדי.

• ודא שאתה יכול להצדיק comps לא בשימוש. אם אתה מחליט דומה אינו מתאים, יש סיבה טובה. אם תתבקש מאוחר יותר על ידי הלקוח שלך למה אתה לא משתמש בבית מסוים, אתה רוצה להיות מסוגל לענות בכנות להצדיק את הפעולות שלך.

• משוך מאפיינים דומים מאזור הנושא או קרוב ככל האפשר. אם זה בלתי אפשרי למצוא מספיק comps באותה שכונה, ולאחר מכן חלק מן השכונה דומה בחלק אחר של העיר עשוי להיות נחוץ.

• השתמש במכירות שנמכרו שאינן עתיקות מדי. להישאר כמו מסגרת הזמן הנוכחי ככל האפשר. בשווקים מהירים זה קל, אבל לא כל כך הרבה כאשר המכירות הם איטיים. אם אתה צריך לחזור יותר מחודשיים או שלושה, אתה כנראה צריך לעשות כמה שינויים סובייקטיביים במשך תקופה ארוכה. זה לא קל, כי באמת אין כלל איך לעשות את זה במדויק.

כאשר הכמות מותרת, השתמש בסוגי בנייה דומים בלבד. דוגמה יכול להיות נושא הנכס שלך להיות בית סיפור אחד ורבים comps הם שני סיפורים. עם האוכלוסייה ההזדקנות שלנו, קשישים רבים יחפשו בית סיפור אחד, אז זה יכול להיות יותר ביקוש.

התאמת ערך עבור הפרשי רכוש:

בעת השוואת מאפיינים דומים, תמיד יש הבדלים. הקפד להתאים את הערכת הערך של הנכס שלך עבור ההבדלים בין המאפיינים השוואתיים:

• הוסף או מחסר ערך עבור הפרש במגרש או בגודל אקרים.

• האם אותו הדבר עבור הבדלים בתכונה, כגון חדרי שינה, אמבטיות, מוסך וכו '.

• תסתכל על ההבדלים במימון זה יכול להשפיע על מחיר המכירה. מימון המוכר יכול לפעמים לגרום מחיר גבוה יותר ששולם עבור נכס שאינו קשור הערך האמיתי שלה. זכור כי אלה צריכים להיות "אורך נשק" עסקאות. לא צריך להיות שום מצבים מיוחדים, מכירות המשפחה, מכירות מצוקה, וכו '

ניתוח שוטף של שוק תחרותי:

דו"ח מלא ומפורט ללקוח הרישום שלך / הלקוח לא יכול להיות שלם ללא ניתוח שוק דומה של את הנכסים הרשומים והתחרות עם הבית שלהם באותה עת. ההמלצה מחיר הרשימה שלך יכול להיות שונה או מעלה בהתאם כמה בתים רשומים באזור באותה עת ואת רשימת המחירים שלהם.

בידיעה כי חלק נמכר comps הגבוהה ביותר הגיעו תקופות עם מלאי נמוך מאוד יכול לגרום לך לתקן את הערכת מחיר הרשימה כלפי מטה קצת אם השוק הנוכחי יש מלאי גבוה משמעותית. הולך לכיוון אחר, אם יש פחות בתים זמינים, ייתכן שתוכל להתאים את המחיר המבוקש שלך כלפי מעלה.

תוצאות המוצגות קל להבין פורמט:

זה לא קידום עבור "יפה". ישנם פתרונות תוכנה עבור כמעט כל מערכת MLS המייצרים מאוד מלוטש מחפש דוחות ניתוח שוק השוואתי. הערך הוא בנתונים ובפרשנות שלך. אל תתנו ל"הצגה "של ה"מצגת" חשיבות גבוהה יותר מאשר הבחירה והפרשנות של הנתונים.