לפני החתימה על חכירה נדל"ן מסחרי

מוכן לחתום על חכירה נדל"ן מסחרי עבור בניין משרדים, שטחי מסחר, או שימוש עסקי אחר? קח כמה דקות קודם ולקרוא דרך רשימה זו. לאחר הדיו יבש על החכירה, זה מאוחר מדי לבצע שינויים.

סוזן דוסון, שותפה בוולץ, פאלמר ודוסון, LLC, דנה בשאלות שעליך לשאול את עצמך לפני שתחתום על חוזה שכירות מסחרי.

1. האם קראתי והבנתי את החוזה כולו?

-> ->

כן, אתה צריך לקרוא את זה.

אני יודע, זה מסמך ארוך מאוד (ואת הפנים, לא מאוד מעניין), אבל אתה צריך לדעת מה זה בו.

בדוק את התנאים. אל תניח שהם עשו את זה נכון. הקפד לבדוק את תאריך ההתחלה, תאריך הסיום, שכר דירה, הסלמה השכירות וכל תנאים מיוחדים אחרים שאתה משא ומתן עבור. כמו כן, ודא שאתה יודע מה אתה מחויב לעשות.

מה בעל הבית לעשות? אתה יכול לסיים את זה? ודא שאתה יודע מה אתה נכנס.

2. האם ניהלתי את העסקה הטובה ביותר האפשרית?

רק בגלל שהם נתנו לך חוזה שכירות, זה לא אומר שהמשא ומתן שלך נגמר. רבים מן התנאים בחכירה עדיין סחירים. כאשר אתה קורא את זה, לעשות רשימה של כל ההוראות שאתה לא אוהב ולשלוח אותו בעל הבית שלך. אתה עלול להיות מופתע עד כמה הם מוכנים לשנות.

3. האם יש לי את מבנה העסק שלי במקום?

אם אתה רוצה להיות מוגן על ידי פגז הארגונית, ודא שזה במקום הראשון.

ודא שיש לך את הגיש מאמרים התאגדות של תאגיד או מאמרים של הארגון (כמה מדינות קוראים תעודות אלה תעודות) עבור LLC בחזרה ממזכיר המדינה לפני שתחתום.

4. האם אני מבין את המונח חכירה?

לדוגמה, רוב החכירות משתמשות במונח "CAM" אשר מייצג "תחזוקת שטח משותף".

אתה צריך להיות מוקצה אחוז CAM אתה אחראי על בסיס אחוז הבניין שאתה שוכרים.

ודא שהאחוזים מבוססים על גודל הבניין ואינם משתנים בהתאם לכמות הבניין המושכר.

5. האם שקלתי לבקש חכירה CAM?

רוב חכירה בימים אלה הם "משולשת נטו" (כלומר אתה משלם שכר דירה, בתוספת חלקה היחסי שלך CAM ו ארנונה עבור הנכס).

אתה יכול לשאול את בעל הבית עבור CAM עצור חכירה, כלומר אתה משלם רק עבור הגידול דמי CAM ומסים רכוש מעל שנת החכירה הראשונית שלך (המכונה לעתים קרובות "בסיס שנה").

בעוד בעל הבית עשוי להגדיל את שיעור השכירות הבסיס, זה לוקח הרבה "דמי המסתורין" מתוך שכר הדירה. לחלופין, לבקש מכסה על CAM כך זה לא יכול להגדיל יותר מאשר אחוז מסוים למשא ומתן.

6. יש לי לקרוא את ההגדרה CAM?

זה כנראה אחד המדורים מבלבל ביותר של החכירה ואתה תהיה מופתע כמה אתה משלם. בדוק כדי לוודא שאתה לא משלם עבור דברים הקשורים למאמצי השיווק של בעל הבית או שכר טרחה הקשורים למשא ומתן על חוזי חכירה אחרים.

דברים אחרים ייתכן שתרצה להכות כל דמי ניהול של יותר מ 3%, לשלם עבור הטבות לעובדים של בעל, לבנות את עלויות עבור יחידות חכירה אחרות.

קרא עוד על משא ומתן על תנאי CAM.

7. מהי האחריות שלי להוצאות הון?

"הוצאות הון" בעת שימוש בחכירה מסחרית מתייחסות בדרך כלל להוצאות מבניות עיקריות, i. ה. גג, קרן, HVAC (חימום, אוורור, מיזוג אוויר) ותיקונים גדולים אחרים / תחליפים.

מה הוא "רגיל" שונה מעיר לעיר ורכוש רכוש, אבל אני בדרך כלל לייעץ ללקוחות נגד חתימת כל חכירה כי משמרת את הנטל של אלה תיקון או עלויות החלפת הדייר. אם בעל הבית שלך מחייב אותך לשלם עבור עלויות אלה, יש פשרות.

לדוגמה, אם החוזה אומר שאתה אחראי על תיקון והחלפה של HVAC, הצע לבעלים כי הוא מכה "תחליף" וכי חובת התיקון שלך מוגבלת לחוזה תחזוקה, אולי פעמיים בשנה, וכי אתה להיות אחראי לכל התיקונים הכלליים עד לסכום מרבי שנתי מסוים.

8. האם ניתן להחכיר את החוזה?

בדוק אם בעל הבית יש את הזכות לסיים את החכירה במקרה שאתה מבקש הקצאה; כלומר, עבור מישהו אחר לקחת על חוזה השכירות אם אתה מוכר את העסק. עבור עסקים רבים, המיקום שלך הוא חלק גדול מערכו.

אם בעל הבית יש את הזכות לסיים את החכירה פעם שאתה מבקש הקצאה, זה יכול להרוג את המכירה שלך. בקש מבעל הבית להסיר את ההוראה או לאפשר לה לשנות זאת, כך שהיא אינה חלה במקרה של מכירה של העסק שלך. להבין כי בעל הבית עדיין רוצה את הזכות לדחות את המשימה אם הדייר החדש אינו מקובל מבחינה כלכלית.

9. האם אני צריך ערבות אישית?

אם אתה יכול לברוח עם חתימת חוזה שכירות ללא ערבות אישית, אתה בר מזל. רוב בעלי הבית בימים אלה לא לחתום אלא אם כן אתה באופן אישי ערבות החכירה. אבל ערבויות הן סחירות.

שקול לספק ערבות רק חלק של תקופת החכירה, אומרים חצי. או לנהל משא ומתן על ערבות שנמשכת רק 6 עד 12 חודשים לאחר שתסיים ולא את יתרת תקופת החכירה.

10. האם אני מציאותי?

אם החכירה שלך מהווה 3% של רכוש גדול יותר, בעל הבית יהיה הרבה יותר סביר לנהל משא ומתן איתך מאשר אם השטח שלך הוא 25% או יותר. כדי להבין באמת מה הפריטים החשובים למשא ומתן, לשקול שכירת עורך דין כדי לסקור את המסמך ולעזור לך עם המשא ומתן.

החכירה שלך אולי נראה מאוד חד צדדי ומכביד, אבל יש כמה סיבות טובות מאוד עבור רבים של הוראות אלה ועורך דין יכול לעזור לך להחליט מתי לחתוך ולרוץ וכאשר הסיכון שווה את זה.

לקבלת מידע נוסף

מציאת והשכרה של מיקום עסק