משכנתא בריבית משתנה: הגדרות, סוגים, יתרונות, חסרונות

הגדרה: משכנתא שיעור מתכוונן היא הלוואה מבססת את הריבית על המדד. המדד הוא בדרך כלל שיעור הליבור, שיעור הקרנות הנמוכות או שטר האוצר לשנה. ARM ידוע גם הלוואה מתכווננת שיעור, משתנה משכנתא הדולר, או משתנה שיעור ההלוואה.

כל משאיל מחליט כמה נקודות הוא יוסיף לשיעור האינדקס. זה בדרך כלל כמה נקודות אחוז. לדוגמה, אם שיעור ליבור הוא 0. 5 אחוזים, שיעור ARM יכול להיות בכל מקום בין 2. 5 אחוזים ל -3 אחוזים.

רוב המלווים ישמור את שיעור באותו שיעור המפורסם לתקופה מסוימת. אז קצב עולה במרווחי זמן קבועים. זה נקרא איפוס. זה תלוי בתנאי ההלוואה. זה יכול להתרחש חודשי, רבעוני, מדי שנה, כל שלוש שנים או חמש שנים, בהתאם לסוג ההלוואה שאתה מקבל. אתה צריך לקרוא את האותיות הקטנות בזהירות כדי לקבוע אם תוכל לשלם את הריבית גבוהה יותר.

לאחר האיפוס, התעריף יגדל כמו ליבור עושה. משמעות הדבר היא כי התשלום הכספי שלך פתאום יכול להרקיע שחקים לאחר תקופה של חמש שנים הראשונית היא למעלה. אם ליבור עלה ל -2.5% באותה תקופה, הרי שהריבית החדשה תעלה ל -4% או 5%. לקבלת מידע נוסף, ראה שיעור Libor היסטורי.

משמעות הדבר היא שעליך לשים לב לשינויים בשיעור הקופות הנמוכות ולתשואות המק"ם לטווח קצר. הסיבה לכך היא כי ליבור בדרך כלל שינויים lockstep עם זה. כאשר הביקוש Treasurys נופל, הוא כוחות את התשואה.

-> ->

ראה כיצד U. S. האוצר תשואות עבודה.

Pros

היתרון של משכנתאות שיעור מתכווננת היא כי שיעור נמוך יותר משכנתאות בריבית קבועה. תעריפים אלה קשורות שטר חוב 10 שנים. זה אומר שאתה יכול לקנות בית גדול יותר עבור פחות. זה מושך במיוחד לראשונה homebuyers ואחרים עם הכנסה מתונה.

חסרונות

החיסרון הגדול הוא כי התשלום החודשי שלך יכול להרקיע שחקים אם הריבית עולה. אנשים רבים מופתעים כאשר הריבית מאפסת, למרות שזה בחוזה. אם ההכנסה שלך לא עלה, אז אתה כבר לא יכול להרשות לעצמו את הבית שלך, והוא עלול לאבד את זה.

משכנתאות שיעור מתכוונן הפך פופולרי בשנת 2004. זה כאשר הפדרל ריזרב החלה להעלות את שיעור קרנות הפד. הביקוש להלוואות קונבנציונליות ירד עם עליית הריבית. הבנקים יצרו משכנתאות בריבית משתנה כדי לבצע תשלומים חודשיים נמוכים יותר.

סוגי

בשנת 2004, בנקאים יש יצירתי עם סוגים חדשים של הלוואות לפתות את בעלי הבתים הפוטנציאליים. הנה כמה דוגמאות של הפופולריים ביותר.

הלוואות בריבית בלבד. יש להם את השיעורים הנמוכים ביותר. התשלום החודשי שלך רק הולך לכיוון הריבית, ולא כל העיקרון, במשך שלוש עד חמש השנים הראשונות.לאחר מכן, אתה מתחיל לבצע תשלומים גבוהים יותר כדי לכסות את העיקרון. לחלופין, ייתכן שתידרש לבצע תשלום בלון גדול.

אם אתה מודע איך הם עובדים, הלוואות אלה יכולים להיות מאוד יתרון. אם אתה יכול להרשות לעצמך את זה, כל תשלום נוסף הולך ישירות לעבר העיקרון. אם אתה ממושמע על ביצוע תשלומים אלה, אתה יכול למעשה לשלם יותר נגד העיקרון.

בדרך זו תוכלו להרוויח הון עצמי גבוה יותר מאשר בבית עם משכנתא קונבנציונאלי. הלוואות אלה הם מסוכנים אם אתה לא מוכן עבור התאמה או את הבלון התשלום. יש להם גם את כל החסרונות של כל משכנתא בריבית משתנה.

אפשרויות הזרוע. הם מאפשרים ללווים לבחור כמה לשלם בכל חודש. הם מתחילים עם שיעורי "טיזר" של אחד עד שניים אחוזים. אלה יכולים לאפס גבוה יותר, גם לאחר התשלום הראשון. רוב (80 אחוז) אפשרות לווים ARM לעשות רק את התשלום המינימלי בכל חודש. השאר מתווסף יתרת המשכנתא, בדיוק כמו הלוואות הפחתה שלילית.

לווים חושבים תשלומים קבועים במשך חמש שנים. אם יתרת המשכנתא שלא שולמה גדלה ל -110% או 125% מהערך המקורי, ההלוואה מתאפסת באופן אוטומטי. זה יכול לגרום לתשלום זה פי שלושה מהסכום המקורי.

עונשים תלולים למנוע לווים מימון מחדש. כתוצאה מכך, רוב הלווים פשוט נופלים עמוק לתוך החוב. ברגע הבית שווה פחות המשכנתא, או הלווה מאבד עבודה, הם עיקול.

הלוואות אלה היו נהג ענק מאחורי משבר המשכנתאות subprime. אמנם רק 2 אחוזים מכלל ההלוואות הביתה היו אופציה ARMS, הם היו בשווי 300 מיליארד דולר. רובן כברירת מחדל. לפחות 60 אחוזים היו בקליפורניה, שם מחירי הבתים נפלו 30-40 אחוזים. זה פסלו מהם לנצל את ההלוואה הביתה שינוי תוכניות כמו הפיכתהומאפורדאבל. (מקור: "משכנתאות טוקסיות", מרכז ההלוואות האחרות, 5 בנובמבר 2007. "Nightmare Mortgages", Businessweek, 11 בספטמבר 2006.)