מה קורה במכירה קצר כאשר יש לך שתי הלוואות?

שאלה: מה קורה במכירה קצר כאשר יש לך שתי הלוואות?

קורא שואל: "הבית שלנו שווה פחות ממה שאנחנו חייבים נגד זה.יש לנו משכנתא ראשונה של $ 85, 000 משכנתא שנייה של 55 $, 000. הסוכן שלנו אומר שאנחנו לא מקבלים יותר $ 85, 000 אם ננסה למכור את זה.מה קורה במקרה של ההלוואה השנייה במקרה זה? "

תשובה: עושה מכירה קצר קשה מספיק, בכנות, אבל זה אפילו יותר קשה כאשר יש לך שתי הלוואות - זה כפול מכאב הראש.

-> ->

אני מרגיש את הכאב שלך. כי לא רק אתה צריך את שיתוף הפעולה של המלווה הראשון, בעל המשכנתא השני צריך לשחרר את ההלוואה גם כן.

במקרה שלך, אתה חייב $ 140, 000 על הבית כי הוא שווה 85 $, 000. לאחר משלם את המלווה הראשון, אתה עדיין תהיה קצר $ 55, 000. שלא לדבר על עלויות הסגירה.

->

ראשית, בואו נסתכל על מה שקורה טרפה:

טרפה עמדות בין המלווים

זה לא משנה אם אתה מוציא משכנתא שנייה כדי לעזור לקנות את הבית או אם יש לך מאובטחת הלוואה הביתה הון לאחר מעשה. המלווה השני יהיה תמיד במקום השני, אלא אם כן הראשון מוכן כפוף. בדרך כלל, משאיל משכנתא אשר נמצא במקום הראשון לא כפוף את המיקום.

הראשון בעמדה הראשונה היא הזכות לאסוף מהליכי עיקול. משמעות הדבר היא כאשר הודעה על ברירת המחדל מוגשת, אם המלווה השני רוצה להיות הראשון בתור לקבל ההכנסות ממכירה פומבית או מכירה או לקחת את הנכס, המלווה השני חייב ליזום הליכים טרפה משלה.

ברוב חלקי הארץ, פירוש הדבר המלווה השני חייב לפצות את התשלומים בחזרה למלווה הראשון, לשלם את עלות המלווה הראשון להגיש את הודעת ברירת המחדל ואת ההוצאות הנלוות, ולאחר מכן להגיש הודעה משלה של ברירת המחדל. אם המלווה השני לא עושה את זה, המלווה השני יכול לקבל מחקו את העיקול ולקבל שום דבר, במיוחד אם אין מספיק כסף ללכת מסביב.

כאשר המלווה השני מקבל הודעה כי מדינות הראשון יש foreclosed, לאחר בדיקת הערך של הבית, רבים המלווים השני לא ליזום הליכים שלהם טרפה. הם לוקחים את זה בעמדה כי לא יכול להיות הון מספיק כדי להפוך את העלות של טרפה רווחית עבור המלווה השני. אי-פעולה זו משאירה את המלווה השני במצב פגיע.

איך קצר סגירת עלויות סגירה

למרות המוכר אולי חתמה על הסכם הרישום עם סוכן נדל"ן, סביר מאוד כי המלווה יהיה מחדש את הנציבות. המלווים לשלם פחות דמי המסורתי ולנסות לחתוך את העלויות של העסקה בכל דרך אפשרית.

כדי לצמצם עוד יותר את עלויות הסגירה, יש גם עמלות כי המלווים בדרך כלל יסרבו לשלם. הם:

• דף הבית תוכניות אחריות
• בדיקות מזיקים ועבודות הקשורות למזיקים
• הסמכות הגג
• בדיקות ביוב
• תיקונים מבוקשים על ידי קונים כגון בקשה לתיקון
• זיכוי עבור עלויות הסגירה של הקונה

משא ומתן עם המלווה השני על מכירה קצר

לאחר שקבע כי המצב שלך מתאים כישורים מכירה קצר, ואתה חייב את כל בקשות המלווה - בנוסף, מצא קונה מוכן ומוכן - אתה עדיין לא נֶחלָץ מְצָרָה.

נניח כי עלויות הסגירה שלך הם 5% או 4 $, 250. לאחר ניכוי עלויות הסגירה ממחיר המכירה של $ 85, 000, יהיה לך כ $ 81, 000 שמאל. עכשיו זה הופך משיכה של מלחמה בין שני המלווים.

בדרך כלל, המשא ומתן הראשון הוא להציע את המלווה השני כמות קטנה, אומר $ 1, 000. עכשיו, זה אולי לא נראה כמו הרבה כאשר לעומת יתרת ההלוואה השנייה של 55 $, 000 כי אתה שואל את המלווה להפסיד 54 $, 000. מצד שני, לעומת זאת, אם המלווה השני מסרב, זה עלול בסופו של דבר לקבל כלום.

יש פעמים, נראה, כי המלווים הזוטרים נראה לחתוך את אפם כדי להכעיס את פניהם. אבל זה המקום שבו המלווה הראשון יכול לוותר קצת יותר כדי להפוך את העסקה העסקה. מניסיוני, רוב המלווים בעמדה הראשונה נרגשים לקבל אפילו 90%, מה שאומר על הלוואה $ 85, 000, המלווה עשוי להסכים לקחת 76 $, 500.

אם נטו הוא 81 $, 000, לאחר סגירת עלויות, כי היה משאיר $ 4, 500 כי המלווה הראשון יכול להציע את המלווה השני. המלווה השני חייב להסכים לשחרר את ההלוואה. אם לא, מכירה בחסר תידחה, ואת המלווה הראשון יהיה כנראה לתפוס את הנכס טרפה, ביטול ההלוואה השנייה.

המשך לנהל משא ומתן עד לקבלת החלטה. זכור, הן את הראשון והשני יש נתח בביצוע מכירה קצר.

הערה: אחת הסיבות בעל רישיון זוטר בקליפורניה עשוי לסרב לשתף פעולה אם ההלוואה היתה הלוואה קשה כסף, מאובטח למגורים של 1 עד 4 יחידות. במקרה זה, אם המלווה השני הוא נמחק במהלך עיקול תחת מכירת הנאמן, כי המלווה השני רשאי לקבל את הזכות לקיים שיפוט לקוי. בעת כתיבת שורות אלה, אליזבת וינטראוב, BRE # 00697006, היא חברת ברוקר-ליאוניד ליון נדל"ן בסקרמנטו, קליפורניה .