מס תוצאות עבור עסקים בית משרדים

שאלה:

במהלך השנים הקרובות, אני מתכנן למכור את הבית שלי. אני משתמש באחד החדרים רק כמשרד ביתי לעסק שלי. טענתי ניכויים משרדיים ביתיים עבור חלק יחסי של פחת והוצאות אחרות הקשורות לשימוש העסקי של החדר, בדיוק כמו שאני כותב את כל הציוד והרהיטים ממולאים במשרד. איך חוקי המס פועלים כאשר אני מוכר את הבית שלי?

תשובה:

לפני 2002, הכללים היו קשוחים יותר אם השתמשת חלק המגורים שלך למטרות עסקיות ולאחר מכן מכר את הבית שלך. כן, החוק מאפשר חריגה - בריחה ממסים - רווח ממכירת דירת מגורים. סכום ההוצאות הוא עד 250 $, 000 עבור אנשים בודדים זוגות נשואים אשר קובץ נפרד מחזיר, ו $ 500, 000 עבור נשואים נשואים קובץ משותף מחזיר. אבל הכללים האלה אישר הדרה רק עבור חלק ברווח המיוחס לחלק המגורים, איסור כל אי הכללה עבור רווח על חלק המשרד.

-> ->

מגורים לעומת טיפול עסקי

למעשה, ה- IRS התייחס זה סוג של מכירה כאילו היית מכרה שתי חתיכות של הנכס: אחד מגורים הנדל"ן העסקי השני. כתוצאה מכך, היית צריך לעשות חישובים נפרדים עבור הרווחים מגורים ועסקים, חלוקת מחיר המכירה, הוצאות מכירה בסיס בין חלקי מגורים ו עסקים.

ה- IRS גירש את הכללים הישנים והחליף אותם בחדשים שעושים את ההקצאה בין מגורים לעסקים. המכירה היא עסקה אחת, כל עוד המשרד הביתי וחלק המגורים נמצאים בתוך דירה אחת - "יחידת דיור", כפי שנקבע בתקנות סוכנות. בהתאם לכך, מישהו כמוך יכול להוציא את כל הרווח, למרות השימוש בחלק מהבית עבור העסק.

Recapturing פחת

הפסקה זו כפופה הגבלה "recapture" שנועד למנוע תועלת כפולה. אתה מפסיד כל אי-הכללה עבור החלק ברווח השווה לכל ניכויים פחת מותר או מותר על המשרד הביתי לאחר מאי 1997. במקום זאת, אתה משלם מסים על החלק הזה. מותר או מותר הוא אמצעי שנטען בעבר, או, אם טענת פחות ממה שאתה יכול לטעון, את הסכום שאתה יכול לטעון. לעניין זה, הכללים החדשים אינם שונים ממה שחוקים ישנים מחייבים אותך לעשות.

מה ה- IRS משיג הוא לשחזר את הפחת מחיקות המאפשרים לך להפחית את המסים בשנים שלפני המכירה. הסוכנות עדיין להחיל את הכללים recapture גם אם אתה מפסיק להשתמש כי החדר סיבה עסקית וכל הבית הוא מעון העיקרי לפחות שנתיים מתוך תקופה של חמש שנים המסתיים במועד המכירה.

הקלה מ Reapture

כדי להיות זכאי להקלה מ recapture, אתה צריך להראות על ידי "רשומות נאותות או ראיות אחרות" - בדרך כלל, מחזירה בעבר צריך להיות מספיק - "כי ניכוי פחת מותר היה פחות מהסכום מותר."אז את הסכום כי" אתה לא יכול לכלול את הסכום מותר. "

כדי להמחיש, נניח כי המשרד הביתי שלך מוסמך לך לתבוע פחת, אבל אתה יכול להראות כי אתה אף פעם לא טענו.

אז אין הפחתה של כמות הרחקה ולא לכבוש מחדש.

חבות במס בגין פחת מוחזר

פחת מוחזר חייב במס בשיעור מקסימלי של 25% במקום השיעור הגבוה ביותר של 15% עבור רווחי הון לטווח ארוך, בתוספת מסים תקפים של הכנסות המדינה. לדווח על סכום זה מחדש על לוח ד '(רווחי הון והפסדים), לא טופס 4797 (מכירת נכס עסקי). בצד פלוס, אתה סובל לא לכבוש מחדש של הוצאות אחרות, כגון מסים הנדל"ן ריבית המשכנתא.

_{ג'וליאן בלוק הוא עורך דין, בעל טור מאוגד וסוכן מיוחד של IRS לשעבר (חוקר פלילי). מאמר זה צולם באישור החוברת: "המדריך של המוכר לבית לחיסכון מס: דרכים פשוטות עבור כל המוכר להקטין את המסים למינימום המשפטי", אשר ניתן להזמין על ידי שליחת $ 19. 95 עבור עותק postpaid ל ג 'יי בלוק, 3 וושינגטון Sq. , # 1-G, Larchmont, NY 10538.}

_{בזמן הכתיבה, אליזבת וינטראוב, DRE # 00697006, הוא ברוקר, עמית ב ליון נדל"ן בסקרמנטו, קליפורניה.}