קניית בית אשר שופץ ללא היתר

שאלה: אתה צריך לקנות בית זה שופץ ללא אישורים?

קורא שואל: "אשתי ואני חושבים לקנות בית ששופץ ללא היתר, זה לא היה שיפוץ גדול, רק חדר שמש נוסף מאחור, אבל המוכרים אמרו העבודה נעשתה ללא היתר, אולי היו מחליפים גם את ארונות המטבח והדלפקים, אני לא יודע בוודאות, אני לא יודע מה צריך אישור ומה לא, אבל אנחנו אוהבים את הבית ורוצים כדי לקנות אותו.כמה צרות אנחנו יכולים להיכנס על ידי קניית בית שעוצב מחדש ללא היתר? "

->>

תשובה: השאלה הראשונה שלי תהיה מה יש לסוכן שלך לומר על העבודה שנעשתה ללא היתר? כי רוב החוקים לגבי היתרים הם מקומיים ו להשתנות מעיר לעיר ומדינה למדינה. הסוכן שלך יכול לדעת איזה סוג של בעיות אתה יכול להיתקל על ידי קניית בית שיש לו שיפורים ללא היתר.

->>

5 סיבות מדוע בעלי בתים לעשות שיפוצים ללא אישורים

אם סקרתי 100 אנשים אשר לאחרונה שיפוץ בית ושאל כמה משך רישיון, זה לא יהיה יוצא דופן או נדיר עבור 80 אחוזים 90 אחוזים או יותר להודות כי הם לא הגישו בקשה להיתר. למה לא יותר בעלי בתים לקבל אישור לשפץ? כמה סיבות.

1. היתרי שיפוץ יכולים לעלות יותר מדי.
   אישורים מבוססים בדרך כלל על מחיר הפרויקט. כאשר בניתי מוסך, הערכתי את עלות להיות כ 6,000 $, והיתר שלי היה זול מאוד, סביב $ 100. זה לא רעיון טוב לנסות לבנות מבנה כי השכנים שלך יכול לראות ללא קבלת אישור כי השכנים שלך עשוי לדווח לך.

1. דרישות אפשריות נוספות בלתי סבירות.
   מעולם לא פגשתי שני מפקחי ערים שהסכימו על כל דבר. לפעמים, קוד העיר פתוח לפרשנות. אם homeowner מתכנן לשפץ מטבח, למשל, קוד העיר עשוי לדרוש כי homeowner להחליף תיבת חשמל או לעשות סוג אחר של שיפור זה יכול להוסיף אלפי דולרים לתפקיד. בחזרה למוסך שלי. מפקח העיר אמר לי לחפור תעלה בעומק של 18 סנטימטרים בשביל החשמל. כשחזרו לבדוק את העבודה המוגמרת, אמר המפקח השני שהתעלה צריכה להיות בעומק של עשרים מטר או שאני צריך להתקין מתג סגירה במרתף.
2. היתרי שיפוץ עלולים לגרום לעיכובים.
   לא הצלחתי לסיים את בניית המוסך שלי עד שמפקח העיר יצא לחתום על האישור. העיר רצתה מאחור ונסוגה בכמה שבועות. כל העבודה נעצרה בזמן שחיכינו. לעתים קרובות, פקחים לחתום על עבודה בשלבים.
3. אישורים הם יותר מדי קשה להשיג.
   נכון, אתה צריך לרדת אל העיר ולהחיל, להביא את תוכניות הבנייה שלך ולקבל אותם מאושרים.זה טרחה עבור אנשים מסוימים. בעלי בתים רבים מעדיפים לעשות את העבודה ולשכוח אישור.
4. בעלי בתים חושבים שהם לא יתפסו. ללא שם: ללא שם: ללא שם: ללא שם: ללא שם: ללא שם: ללא שם: ללא שם:, הם חושבים שאף אחד לא יתפוס אותם. אבל מה קורה כאשר אתה מחליט לקבל היתר למשהו אחר? מפקח העיר יכול לזהות שיפור, לבדוק את הרשומות ולגלות שלא ניתן היתר. אני מכיר פקחי העיר אשר לנהוג בסמטאות מחפש חומרי אריזה שנזרקו פרויקטים לשיפור הבית.
   5 בעיות הקשורות שיפוץ בית ללא היתר

להגנה על משיכת היתרי בית עבור שיפוץ עבודה, אם אתה גמיש עם הזמן שלך לא אכפת להשקיע כמה מאות יותר, זה בדרך כלל טוב רעיון לקבל אישור. והנה כמה בעיות שעלולות לחזור לרדוף בעל הבית אשר נע קדימה על פרויקט לעשות זאת בעצמך ללא היתר:

עבודה לא מותרת לא יכול להיעשות כראוי או קוד.

1. רק כי homeowner שוכרת קבלן לא אומר הקבלן יעשה את העבודה כראוי. בנוסף, יש בדרך כלל יותר מדרך אחת לעשות עבודה, וכל שלושת אלה עלולים לטעות.
   ביטוח של homeowner לא יכול לכסות פגם עבור שיפוץ לא מותר.
2. אם שיפוץ נעשה בצורה לא נכונה ומשהו קורה, אומר חוט חם מחליק מתוך אגוז חוט ואש פורצת החוצה. הנזק שנגרם כתוצאה מאש זה עלול שלא להיות מכוסה על ידי פוליסת ביטוח של בעל הבית אם השיפור הסתיים ללא היתר.
   העיר עלולה לדרוש ממך לקרוע אותו.
3. קוד העיר דורש לעתים קרובות שהמסגור ייבדק על ידי העיר לפני תליית קיר גבס. כדי לקבוע אם חתיכים הותקנו בחדר האמבטיה 16 אינץ 'על מרכז, למשל, מפקח העיר עלול להפוך את בעל הבית קורע את הקירות. כל אריחי הקיר הקרמיים היו הולכים גם הם, מחייב החלפתם.
   העיר עשויה להעריך עונשים.
4. אם ההיתר נראה יקר, לחכות עד שתקבל הצעת חוק עבור קנסות ועונשים על אי קבלת אישור. רישיון העבודה יכול לעלות לך משולש או ארבע פעמים את סכום דמי ההרשאה המקורי.
   שמאי בית לא יכול לכלול תוספת של מדה מרובע.
5. אם שמאי אינו כולל את מדה מרובע הוסיף ההערכה, הבית יהיה כנראה appraise עבור הרבה פחות. משמעות הדבר היא כי המוכר עשוי להיות מורד עבור למחזר. הקונה לא יוכל לקבל הלוואה כדי לקנות את הבית. תסתכל בדרך זו, אם החדר 10x10 אינו מותר, זה 100 מטר מרובע. ב 200 $ רגל מרובע, אתה יכול להפסיד 20 $, 000.
   האם המוכר להשיג היתר בנייה לאחר עובדה?

במקרים מסוימים, כן. מכרתי בית למוכרים בקרמייקל, קליפורניה, ששילם לקבלן כדי לקבל היתר להוספה. הם התעקשו שיש אישור לעבודה, למרות שהרשומות הקאונטיסטיות שקיבלתי לא הראו היתר. רשומות שאליו הגישה הסוכן אינן תמיד נכונות. קבוצת הרוכשים הראשונה שלנו קיבלה הערכה, אותו שמאי מדד את הבית, בנוסף לבדיקה.חדשות רעות, לא היה אישור.

הקונה ביטל בגלל זה. אין את מדה מרובע התכוון המוכרים לא יכלו למכור את הבית שלהם בסכום שהם רוצים כי זה לא היה להעריך באותו סכום. אתה יכול לחשוב על 100 מטרים רבועים נוספים, עבור חדר זה צעדים 10 מטר על 10 מטרים, הוא חסר משמעות, אבל אם המחיר לכל רגל מרובע הוא 300 $, זה $ 30, 000 פחות.

למרבה הצער, הקבלן כבר מזמן לא עסק. המוכרים היו צריכים לקבל "כפי שנבנה" היתר מן המחוז, אשר מעורבים שכירת אדריכל לצייר את התוכניות ואת המחוז שנערך ביקורות רבות. זה עלה למוכרים על 8,000 $, אבל זה היה טוב יותר מאשר לאבד $ 30, 000.

עצה: הדרך הטובה ביותר להגן על עצמך בעת רכישת הבית היא לאמת עם העיר כי היתרי הונפקו, כי מדה מרובע תואם את רשומות העיר, כדי לקבל בדיקה בבית.

בזמן הכתיבה, אליזבת Weintraub, CalBRE # 00697006, הוא ברוקר, עמית ב ליון נדל"ן בסקרמנטו, קליפורניה.