בית מכירות מחירים לעומת שיעורי הריבית

שאלה: אני צריך לחכות שערי הריבית לרדת אם מחירי המכירות עולים?

קורא שואל: "תזמון הריבית ועליית המחירים הוא מסובך.אשתי ואני יש לצפות במחירי המכירה בפיניקס ירידה עד לנקודה שבה זה עכשיו הגיוני עבורנו לקנות את הבית הראשון שלנו. די נמוך, גם אז דיברנו על זה ותהיתי מה חשוב יותר, ריבית או מחירי מכירות האם עדיף שמחירי המכירה יירדו גם אם הריבית תעלה או אם נחכה לריבית לרדת אם מחירי המכירות עולים? " - פיניקס גיא

תשובה: זה שאלות כאלה, פיניקס גיא, זה גורם לי לרצות לשים קונים הביתה בפעם הראשונה על גלגל פריס ולהשאיר אותם שם, מסתובב. מסתובבים סביב ומסביב עד שהם מסוחררים כל כך שהם לא יכולים לזכור מה הם שאלו על מחירי המכירה מול הריבית. כואב לי הראש לחשוב על זה, אבל אני אתן לזה זריקה.

האם מחיר המכירה חשוב יותר מהריבית תלוי בפרספקטיבה שלך. כל הנדל"ן הוא מקומי. זה אומר שכל מה שקורה בשוק המקומי שלך בפיניקס, למשל, יכול להשתנות בפראות מן, למשל, בשוק במנהטן. זה די בלתי אפשרי זמן בשוק הנדל"ן, אבל אתה יכול לנסות לנצל את הדרך השוק עובר.

כמו בונו שרה, "היא עוברת בדרכים מסתוריות," אתה לא יכול תמיד לחזות איך השוק יעבור. אבל אתה יכול לראות את זה לזוז. בואו נסתכל על הריבית ההיסטורית של 30 שנה בריבית קבועה משכנתא.

בדרך כלל, כלל האצבע הוא כאשר הריבית עולה, מחירי המכירות לנוע כדי לפצות, אבל לא תמיד.

עליית מחירי המכירה לעומת ירידת הריבית

תגיד שאתה משווה בית בפיניקס זה היה שווה 240,000 $ ואת הריבית שלך הוא 4. 5%. אם היית קונה בשוק יורד והמתין עד מחיר זה ירד ל 210 $, 000 אבל שיעורי עלה עד 6. 5%, אתה יכול להיות טוב יותר לקנות במחיר גבוה יותר.

כן, זה נכון. תשלום על משכנתא 80% LTV עבור $ 240, 000 בבית ב 4. 5% הוא 972 $. 84.

תשלום על משכנתא 80% LTV עבור $ 210, 000 בבית ב 6. 5% הוא 1067 $. 87.

שים דרך אחרת, אם שילמת 30 $, 000 יותר עבור הבית על ידי משלם $ 240, 000 גר בבית הזה במשך 30 שנה, עד שאתה משלם את ההלוואה שלך, היית משלם סך של 350 $ , 222. 24.

אם שילמת 30 $, 000 פחות על ידי משלם 210 $, 000 אבל שילם על ריבית גבוהה יותר במשך 30 שנה, עד שאתה משלם את ההלוואה שלך, היית משלם סך של 384 $, 433 .20 במקרה זה, לא כדאי לשלם פחות בתמורה לריבית גבוהה יותר.

כמה אתה מאבד במחיר המכירה עם כל.עלייה של 50% בריבית?

בואו עכשיו להשוות את זה בבית ב 240 $, 000 אם שיעורי עלה 1/2 נקודה ואתה רוצה לשמור את התשלום שלך אותו. הפחתת מרבית המשכנתאות היא למשך 30 שנה. אם התשלום שלך הוא 20% ממחיר המכירה, כמה מהבית אתה יכול לקנות כדי לשמור את התשלום סביב 975 $?

240 $, 000 x 80% ב 4. ריבית 5% שווה לתשלום של 972 $. 84

226 $, 260 X 80% ב 5. 0% ריבית שווה לתשלום של 971 $. 65

• $ 214, 062 X 80% ב 5. 5% ריבית שווה לתשלום של 972 $. 34
• 202 $, 500 X 80% ב 6. 0% ריבית שווה לתשלום של 971 $. 27
• $ 192, 188 X 80% ב 6. 5% ריבית שווה לתשלום של 971 $. 80
• אתה יכול לראות כי עלייה של 2% בשיעור הריבית תאבד אותך על $ 50, 000 של כוח הקנייה בטווח מחיר זה. אם הכפילה את מחיר המכירה, היית מאבד כ -100,000 של כוח קנייה עבור 2% המרווח בריבית.
• זו הסיבה שיעורי הריבית לשחק גורם ענק עבור רבים לראשונה קונים הביתה. אם אתה מתוח קרוב מדי לקצה העליון של נקודת המחיר שלך ואת שיעורי לעלות, ייתכן שלא תוכל לקנות את בית החלומות שאתה רוצה, כי אתה כבר לא זכאי כי מחיר המכירה. ו, רק אז אתה יודע, ביצוע הצעה lowball לא תמיד התשובה.

בזמן הכתיבה, אליזבת Weintraub, CalBRE # 00697006, הוא ברוקר, עמית ב ליון נדל"ן בסקרמנטו, קליפורניה.