צריך הביתה המוכרים להעסיק שמאי?

דף הבית מוכרים לעתים קרובות לשאול אותי אם הם צריכים להוציא קצת כסף נוסף ולקבל הערכה של שמאי מקצועי לפני הרישום בית למכירה. אני יכול להבין את הרגש הזה, אבל אם הנכס הוא כל כך ייחודי, כי סוכן הרישום לא יכול להכין ניתוח שוק השוואתי, לשלם עבור הערכה מלא יכול להיות overkill.

סיבות מדוע הערכה לעתים נדירות מסייע בעת מכירת בית

• בתור התחלה, שמאים הם כמו אנשי מקצוע בכל מקצוע, חלקם מצוינים וחלקם לא הצליחו למצוא נכס עם שתי מפות ופנס. הערכות אינן ערובה לערך. לפעמים, הערכה היא אפילו לא הערכה של ערך. במדינות מסוימות, שמאים אולי לא צריך להיות מורשה. אלא אם כן המוכר יש ניסיון ממקור ראשון עם שמאי מסוים, אין שום דרך להרגיש בטוחים לחלוטין כי הערכה תהיה מדויקת.

-> ->

• שמאים יכולים לעשות טעויות. אם שמאי לא מכיר שכונה או מוזרויות שלה שעלול לגרוע מהערך, ההערכה עשויה להיות חלקית. השיטה המשמשת שמאים רבים להקים שווי שוק היא להשוות בתים דומים במצב דומה כי מכרו לאחרונה. לפעמים, סוכנים להסיר תמונות לאחר סגירת מ - MLS. אם שמאי לא צפו הפנים של הבית, שמאי יכול להשתמש בבטחה בבית זקוק לתיקון כמו מכירה דומה לבית מעודכן.
• שמאים לא תמיד יכולים למצוא את כל הנתונים הדרושים. אני כנראה מקבל לפחות קריאה אחת בשבוע מעריך שמאי שואל אותי על המכירות האחרונות שלי. שמאי רוצה לדעת אם היה משהו יוצא דופן על הבית, אם המוכר שילם עבור עלויות הסגירה של הקונה או אם היו ויתורים מיוחדים. לא כל סוכן נדל"ן זמין לענות על סוגים אלה של שאלות ולא כל שמאי שואל, בתוספת סוכני ייצור העליון אולי לא זוכר את הפרטים של כל עסקה אחת.

• שמאים יכולים להיות שונים על ערך אחד מהשני, אפילו שמאי מומחה לא תמיד מסכים. שאל 3 appraisers עבור חוות דעת של ערך, ואתה קרוב לוודאי לקבל 3 דעות שונות. לכן מוכרים לפעמים לשאול 3 סוכני נדל"ן עבור חוות דעת של ערך בסופו של דבר להפוך את הטעות הגרוע ביותר של המוכר אי פעם כאשר הם בוחרים את הסוכן שמציע את המחיר הגבוה ביותר.

איך קונים להעריך דירות למכירה

התמחור הבית הוא חלק אמנות ומדע חלק. כאשר סוכני נדל"ן להכין ניתוח שוק השוואתי, אנחנו מנסים לקבוע כמה קונה ישלם עבור הבית ואת המחיר שבו המלווה של הקונה יהיה להעריך. ערכים אלה יכולים להיות שני מספרים שונים.

לפעמים קונים מבולבלים מאוד כאשר קניות עבור בית. הם בדרך כלל להשוות ערכים בין בתים הם סייר, אז הם לא ממש יודעים איך לקבוע ערך כאשר רק בתים שהם רואים הם בתים למכירה.הם יודעים מה מוכרים אחרים מבקשים את בתיהם, אבל לעתים קרובות הם לא יודעים איזה בתים בשכונה מכרו לאחרונה ולכמה.

אם הם מקבלים מכירות דומות, קונים בדרך כלל אין לי ידע הערכה מספיק כדי לדעת איך להתאים את השונות בין הבתים. הם עשויים לנסות להשוות בית עם בריכה ושדרוגים לבית על מגרש קטן יותר ללא בריכה זקוקים לעבודה, ואין לי מושג איך לחשב את ההבדל במונחים כספיים. כדי להוסיף עלבון, הסוכן שלהם כנראה לא יודע, או.

לדוגמה, קונה עשוי להיות אמר כי הבית הסמוך נמכר עבור $ 300, 000. זה יהיה מספיק כדי להפוך את הקונה מאמין שהיא צריכה להיות מסוגלת להציע $ 300, 000 עבור הבית למכירה ליד זה.

עם זאת, הבית למכירה ליד הבית הזה אולי יש חדר שינה נוסף אמבטיה, מה שאומר שזה יכול להיות שווה יותר. כמה יותר הוא חדר שינה נוסף אמבטיה שווה? הקונים לא יודעים.

קונים לעתים קרובות לקבל החלטה על מחיר מבוסס על המתחרים בתים למכירה. אם הם מסיירים בבית כי הוא בית מופקע, למשל, זה יגרום את הבתים במחיר סביר נראה כמו מציאה. הם עשויים גם לשאול את סוכן הנדל"ן כמה הם צריכים לשלם, ואת הסוכן יכול לומר, למשל, כי המחיר הממוצע נמכר מחיר לרשימה הוא 98%, ולכן הסוכן עשוי להציע הפחתה של 2% מחיר .

הקונים לא צריך לשאול סוכן נדל"ן כמה להציע עבור בית. רוב הסוכנים לא נוח להציע מחיר להציע שכן זה לא הבית שלהם, כמה מהם, אני שונא להודות, אינם זכאים לענות.

קונה צריך לשאול סוכן נדל"ן לתת את הקונה מספיק מידע כך הקונה יכול לקבל החלטה מושכלת.

סיבות נוספות המוכר ששולם אומדן עשוי להיות חסר תועלת

אחת הסיבות העיקריות המוכר שילם הערכה לפני הרישום הביתה צפוי להיות בזבוז של כסף עבור המוכר נובע מכך הקונה אולי לא לסמוך על ההערכה. הקונה עשוי לחשוב שהמוכר שכנע את שמאי ההערכה להגיע לערך בעל ערך גבוה יותר, משום שקונים חשודים לעתים קרובות. הקונים נוטים להרגיש חשדניים משום שהם מתמודדים בצורה לא נוחה בסביבה זרה, יותר מאשר משום שמשהו מתרחש.

על גבי זה, המלווה של הקונה בהחלט לא יקבלו את הערכת המוכר. הקונה עדיין צריך לשלם תשלום נפרד עבור הערכה כדי להשיג מימון. יתר על כן, אם הוא גם סביר מאוד כי המלווה של הקונה עשוי לדרוש הערכה נוספת, ממש לפני הסגירה, כדי לבדוק את הדיוק של ההערכה הראשונה. כי המלווים הם wising עד העובדה כי לא כל הערכות, במיוחד מאז יישום HVCC, מדויקים. שלא לדבר, מאז התרסקות השוק של 2008, המלווים היום מבינים הערכה טובה היא פשוט הערכה טובה של ערך הערכות יכול להשתנות.

בעוד אומדן של סוכן הנדל"ן של הערך הוא לא הערכה ולא צריך להיות מתפרש ככזה, בדרך כלל הרישום סוכנים יכולים לעשות עבודה טובה למדי של חישוב מחיר הרישום מבוסס על המכירות להשוות ותנועת השוק.זו אחת הסיבות שאנחנו עושים את הכסף הגדול.

בזמן הכתיבה, אליזבת וינטראוב, BRE # 00697006, הוא ברוקר, עמית ב ליון נדל"ן בסקרמנטו, קליפורניה.