HUD קצר מכירה תהליך אישור

בתהליך המכירה בחסר, בנקים למכירה קצר להתמודד עם שני סוגים שונים של אישורים HUD. ראשית, הבנק מאשר את אומדן ראשוני HUD-1. ואז, ממש לפני הסגירה, הבנק מאשר את HUD הסופי.

מה זה HUD? למה הבנקים רוצים HUD?

ה- HUD-1 הוא מסמך RESPA המפרט באופן אחיד את כל החיובים והזיכויים בעסקת נדל"ן. HUD הוא למעשה לטובת הקונה.

זה לא לטובת הבנק מכירה קצר, והוא באמת אף אחד של העסק קצר מכירה של הבנק, מלבד דמי מנוכה ממחיר המכירה. אם משהו, HUD כרוך הבנק של הקונה, לא הבנק של המוכר.

אבל זה לא לעצור בנק למכירה קצר מ לבקש את זה ודורש שינויים במהלך תהליך האישור שלה. למרבה המזל, לא כל בנק דורש אישור HUD. לדוגמה, בעלי מניות זוטרים רבים אינם מאשרים HUDs. זאת משום שרוב בעלי השעבוד הזוטרים דואגים רק לכמות ההמחאה שיש לשלם להם.

מחיר המכירה, מי משלם מה וכמה עמלה משולמת, בעלי השעבוד השני הם די רופף על. זה לא אותו דבר להיפך. בעל הזיכיון העיקרי דואג מאוד עד כמה משולם בעל השעבוד הזוט ומי משלם אותו. ישנן כמה נסיבות שבהן המלווים השני מנסה להשיג המוכרים לבצע הונאות משכנתא. הסיבה לכך היא כי המלווים השני חושדים המלווים הראשונים ידחו את HUD אם המוכר משלם להם כל כמויות גדולות של כסף, אז הם אומרים למוכרים כדי לפרוץ את החוק.

-> ->

מה הבנקים לבחון על HUD למכירה קצר

המספר הברור ביותר והחשוב ביותר על HUD הוא מחיר המכירה. לפעמים בנק עשוי לומר שהוא צריך לשלם סכום מסוים, וכי סכום נטו עשוי להיות יותר מאשר נטו על HUD. באותם סוגים של מצבים, הדרך הטובה ביותר לרשת הבנק יותר כסף היא לשאול את הקונה כדי להגדיל את מחיר הרכישה.

מחירי הרכישה כי הבנקים מאשרים רק לעתים רחוקות מבוסס על הערכה מלא. עם כל כך הרבה כסף על כף המאזניים, אפשר היה לחשוב בנק רוצה לשכור שמאי עצמאי כדי להעריך את הערך. עם זאת, רוב הבנקים לשלם סוכן נדל"ן אקראי - אפילו לא בהכרח מומחה שכונה - לתת לבנק דעה מהירה למטה מלוכלך של ערך הם קוראים BPO. הם משלמים 50 $ ל 100 $ עבור BPO. זוהי דוגמה מצוינת להיות פרוטה חכמה ו פאונד טיפש, כמו שאמא שלי היתה אומרת.

זו הסיבה שרבים סוכני מכירה קצר יהיה מחיר קצר מכירה באותו אופן סוכן BPO תקצה ערך, כי הם לא רוצים להילחם עם הבנק למכירה קצר. זה לא משנה אם מחיר המכירה הוא שווי השוק כל עוד הוא עולה בקנה אחד עם BPO.

הבנק יבחן את העמלות האחרות שחויבו על המוכר ב- HUD. אתה עשוי לתהות מי הוא מוכר של מכירה בחסר, וכי האדם הוא המוכר. הבנק פשוט מאשר את דמי המוכר ישלם. עמלות עבור עמלות הסגירה של המוכר הן:

• עמלה על מתווכים / סוכנים>
• כותרת ודמי נאמנות
• דמי העברה
• הקלטה, נוטריון, דוק הכנה ודמי חוט
• חותמות דוק < ארנונה מסים
• prorations מס
• תשלומים מוזלים לבעלי מניות זוטרים
• HOA עמלות, אם בכלל
• אשראי קונה על עלויות הסגירה
• סוגי עמלות מכירה קצר הבנקים לדחות על HUD

מדי פעם הבנק יסכים לשלם עבור דוח מזיקים או אחריות הביתה אבל לעתים רחוקות. הבנקים כמעט אף פעם לא לשלם עבור תיקונים על מכירה קצר. זה גם יוצא דופן מאוד עבור הבנק לשלם דמי HOA עבריין או הגשת UCC.

אם הבנק לא יאשר תשלום מסוים, למשל, אומר שהוא רוצה להפחית את דמי הנאמנות מ -1 $, 500 ל $ 500, מה קורה לאיזון? מישהו צריך לשלם את האגרה הזאת. זה יכול להיות המוכר או שזה יכול להיות הקונה. הנאמן יכול להחליט להפחית את שכר הטרחה, אבל זה לא סביר.

כנראה הבעיה הגדולה ביותר מעורב HUD מכירה קצר הוא העובדה כי רבים ונותנים לא יודע איך לקרוא אותם. הם לא מבינים כי זיכויים המוכר על HUD לא תמיד אשראי לקונה.

שינויים ב- RESPA דורשים שכל עמלה המשתקפת באומדן הטוב של הקונה חייבת להראות כזיכוי לקונה אם הם משלמים על ידי המוכר. מה מו"מ לא מבינים הוא גם להראות כמו חיוב, אשר שוטף את האשראי לקונה. נסה להסביר את זה אחד לפקיד $ 8-hour.