השקעות נדל"ן באמצעות REITs

לפני תחילת המהפכה התעשייתית, העושר והכוח נמדדו בעיקר במונחים של כמות הקרקעות שבבעלות הפרט או המשפחה. למרות המאה העשרים ראו את עליית האיגוח ואת הגידול וכתוצאה מכך הבעלות על המניות והאג"ח, השקעה בנדל"ן עדיין יכול להוכיח אפשרות רווחית עבור אלה העוסקים באופן פעיל בתוכנית הקצאת הנכסים או רק מחפש לגוון את תיק הנוכחי שלהם.

-> ->

השקעות נדל"ן השקעות, או REITs, יכול להיות דרך נוחה עבור המשקיע הממוצע רווח ללא הטרחה של רכישת רכוש ישיר. זו הסיבה שבגללה כללנו מאמר מקיף זה במדריך למתחילים שלנו בנושא השקעות נדל"ן.

לפני 1960, רק אנשים עשירים ותאגידים היה את המשאבים הכספיים הדרושים להשקיע בפרויקטים נדל"ן משמעותי כגון קניונים, פארקים עסקיים, ובתי חולים. בתגובה, הקונגרס העביר את חוק השקעות נדל"ן משנת 1960. החקיקה פטרה חברות אלה למטרות מיוחדות ממס הכנסה של חברות, אם קריטריון מסוים התקיים. קיוו כי התמריץ הפיננסי יגרום למשקיעים לאגד את המשאבים שלהם יחד כדי ליצור חברות עם נכסי נדל"ן משמעותיים, שיספקו את אותן ההזדמנויות לאמריקאית הממוצעת כפי שהיו זמינות לאליטה. שלוש שנים לאחר מכן, הוקמה לראשונה REIT.

החקיקה המקורית היו כמה חסרונות משמעותיים, עם זאת, כי זה נדרש המנהלים הממונה על העסק לשכור צדדים שלישיים לספק שירותי ניהול והשכרה. הגבלות אלה הוסרו בחוק הרפורמה במס של 1986. שלוש עשרה שנים מאוחר יותר, בשנת 1999, חוק ה - REIT Modernization עבר.

החוק מאפשר REITs להקים חברות בנות במס על מנת לספק שירותים מיוחדים לדיירים כי בדרך כלל נופלים מחוץ לתחום של השקעות נדל"ן. למרות שהחוק עדיין מגביל מספר סוגי השירותים שניתן להציע, צפוי כי איכות השירות בנכסים המנוהלים על ידי REIT תשתפר באופן משמעותי כתוצאה מהמעבר.

-> ->

דרישות REIT סטטוס

לדברי Ralph בלוק בהשקעה REITs: השקעות נדל"ן השקעות, כל REIT חייב לעבור את ארבעת הבדיקות בשנה כדי לשמור על מעמד המס המיוחד שלה:

1. "על ה - REIT לחלק לפחות 90% מההכנסה החייבת השנתית, למעט רווחי הון, כדיבידנד לבעלי מניותיה.
2. REIT חייבת להיות לפחות 75 אחוזים מנכסיה המושקעים בנדל"ן, הלוואות משכנתא, מניות אחרות REITs, במזומן או ניירות ערך ממשלתיים.
3. ה- REIT חייב להפיק לפחות 75% מההכנסות ברוטו משכר דירה, ריבית משכנתא או רווחים ממכירת מקרקעין.ולפחות 95% חייבים לבוא ממקורות אלו, יחד עם דיבידנדים, ריבית ורווחים ממכירת ניירות ערך.
4. REIT חייב להיות לפחות 100 בעלי מניות, חייב להיות פחות מ -50 אחוזים של המניות הבולטות מרוכז בידי חמישה או פחות בעלי המניות. "

בנוסף למניעת כפל מס, REITs מציעים יתרונות רבים נוספים הכוללים:

ניהול מקצועי

ברוב המקרים, המשקיע שקונה נכס שכור נשאר למכשירים שלה. REITs מאפשרים למשקיע את האפשרות לנהל את הנכסים המנוהלים על ידי צוות נדל"ן מקצועי שמכיר את הענף, מבין את העסק ויכול לנצל הזדמנויות הודות ליכולתו לגייס כספים משוקי ההון. ההטבות אינן מוגבלות לעוצמה הפיננסית של צוות הניהול. בעלי REITs לא יקבלו שיחות טלפון בשלושה א. M. לתקן בית-שימוש גואה.

הגבלת הסיכון האישי

REITs יכול להגביל באופן משמעותי את הסיכון האישי. אֵיך? אם משקיע רצה לרכוש נדל"ן, סביר להניח שהוא ייקח על חוב על ידי גיוס כסף מחברים, משפחה, או בנק.

לעתים קרובות, הוא יהיה חייב להבטיח באופן אישי את הכספים. זה יכול להשאיר אותו חשוף אחריות פוטנציאלית הרסנית במקרה הפרויקט נכשל. האלטרנטיבה היא לבוא עם כמויות משמעותיות של הון על ידי הקצאה מחדש הנכסים האחרים שלו כגון מניות, אג"ח, קרנות נאמנות, פוליסות ביטוח חיים. אף חלופה לא צפויה להיות אידיאלית.

רכישת ריט, לעומת זאת, ניתן לעשות רק עם כמה מאות דולרים כמו מחירי המניות הם לעתים קרובות נמוך, אם לא נמוך, מאשר מניות. משקיע שרוצה להשקיע 3 $, 000 בנדל"ן יקצור את אותו rewards על בסיס Pro-rated כמו אלה שרוצים להשקיע $ 100, 000; בעבר, זה פשוט לא היה אפשרי לקבל סוג זה של גיוון בכיתה הנכס הנדל"ן מבלי לקחת על שותפים או באמצעות מינוף.

נזילות

בניגוד לבעלות על רכוש ישיר, REIT מציעה נזילות וציטוטים יומיים. משקיעים רבים טועים זה סיכון מוגבר. לאחר משקיע הנדל"ן הממוצע רכש בית, בניין דירה או יחידת אחסון, הוא הופך להיות מעוניין בעיקר את העתיד הכנסות השכירות לקוחות פוטנציאליים, לא פוטנציאל ערך המכירה של הנכס אם הוא החזיר אותו בחזרה על השוק. ואכן, אם המשקיע מחזיק את הנכס במשך עשרים שנה, הוא צפוי היה חי בום משמעותי וחזה במחזור הנדל"ן. ברוב המקרים, זה בטוח להניח כי בשל חוסר ערך חוזרת יומי חוזרת, המשקיע מעולם לא עצר לחשוב כי הנדל"ן שלו נע בדיוק כמו כל מלאי משותף (אם כי במידה הרבה יותר קטנה) במקרה זה , היעדר מחיר מצוטט טועה ליציבות. כפי שאמר בנג'מין גרהם במהדורתו של The Intelligent Investor

"היה אז [בתקופת השפל הגדול] יתרון פסיכולוגי בהחזקת אינטרסים עסקיים שלא היה להם שוק מצוטט.לדוגמה, אנשים שהיו בעלי משכנתאות ראשוניות על נדל"ן שהמשיכו לשלם ריבית יכלו לומר לעצמם שההשקעות שלהם שמרו על מלוא ערכם, אין ציטוטים בשוק שיציינו אחרת. מאידך גיסא, איגרות חוב רבות של חברות בעלות איכות טובה עוד יותר ועוצמתן הגבוהה יותר סבלו מהצטמצמות חדה בציטטות השוק שלהן, ובכך הפכו את בעליהן להאמין שהן צומחות יותר. במציאות הבעלים היו טובים יותר עם ניירות ערך הרשומים, למרות המחירים הנמוכים של אלה. כי אם הם רצו, או נאלצו, הם יכלו לפחות למכור את הבעיות - אולי כדי להחליף אותם על מציאות טובות עוד יותר. או שהם יכלו להתעלם באופן הגיוני מהפעולה של השוק כאל זמני וחסר משמעות. אבל זה עצמית הונאה לומר לעצמך כי אתה לא סבלה שום התכווצות ערך רק בגלל ניירות הערך שלך אין שוק מצוטט בכלל. "

במילים אחרות, למרות העובדה כי המחיר המצוין של ה- REIT עשוי להשתנות מדי יום, המציאות הכלכלית של השקעות נדל"ן ישיר אינה שונה. למעשה, נראה כאילו הבעלים של רייט פשוט לא הרים את העיתון ובדק את המחיר שהוצע לו על ידי מר שוק. לוקח את זה צעד אחד קדימה, זה החסרון נתפס הוא למעשה אחד ההטבות של בעלות REITs. שלא כמו אחזקות נדל"ן ישיר, הם נכס נזיל שניתן למכור די מהר כדי לגייס מזומנים או לנצל הזדמנויות השקעה אחרות.

כלים מצוינים לפרישה או הכנסה להוצאות מחיה

חלק ניכר מההחזר המיוחס להשקעה בקרנות ה - REIT נובע מהדיבידנדים הגדולים במזומן. בגלל חלוקת דיבידנד מסוג זה במס על שיעורי מס הכנסה אישי אשר היסטורית היה 39. 8% (בזכות הקיצוצים המס בוש, שיעור זה כבר הוריד ל 35%), הדוד סם יכול לקחת ביס משמעותי מתוך הרווחים שלך . אחת הדרכים נגד זה היא להחזיק את השקעות הנדל"ן שלך IRA או חשבונות פרישה אחרים. עשרות שנים של תרכובת ללא מס יכול לגרום מאות אלפי דולרים יותר חיסכון פרישה.

REITs גם מתאים במיוחד תיקי פרישה כי הדיבידנד במזומן לא רק מספק הכנסה שבה לחיות אבל קובע רצפת פנטום למחיר המניה. במקרה של נפילה חופשית בשוק, למשל, תשואת הדיבידנד תהפוך בסופו של דבר אטרקטיבית דיה כדי למנוע מכירת יתר (בהנחה שהעסק הבסיסי אינו בסכנה). הדבר עלול להביא ליציבות רבה יותר בעתות משבר.

המונח REIT מתייחס ליישות תאגידית העוסקת ברכישה, ניהול, בניה, שיפוץ ומכירה של נדל"ן. סוג זה של השקעות נדל"ן אמון מציע את הפוטנציאל הגדול ביותר של פרס וככזה נוטה להיות מועדף על ידי מנהלי כספים מקצועיים. קרנות הון סיכון פועלות לעיתים קרובות בתחום מומחיות מסוים. כמה דוגמאות כוללות:

• REITs מגורים
• קמעונאות REITs
• משרד ריט תעשייה
• בריאות ריטס
• ריטס אחסון עצמי
• מלונות ריטים REITs

מגורים REITs

סוג זה של REIT מתמחה בבנייני דירות ו / או בנכסים למגורים אחרים המוחכרים ליחידים.הסכנה הגדולה ביותר עבור REITs מגורים הוא מעל הבנייה בתוך אזור גיאוגרפי מסוים במהלך הסביבה הכלכלית יורדת. במקרים כאלה שבהם היצע הולך וגדל ככל הביקוש יורד, צוות הניהול נאלץ להפחית דמי השכירות לשמור על שיעורי תפוסה יציבה.

דוגמה של ריט מגורים: קהילות מפרץ אבאלון
לדברי רויטרס, קהילות מפרץ אבאלון (AVB), הידועות בקהילות היוקרה שלה, "היא קרן השקעות נדל"ן המתמקדת בפיתוח, שיפוץ, בעלות ותפעול של קהילות דירות בשווקים גבוהים של כניסה למחסומים של ארצות הברית. ביום 27 בפברואר 2004, החברה החזיקה או החזיקה בעלות ישירה או עקיפה עניין 131 קהילות תפעול דירות המכיל 38, 504 דירות בתים ב 10 מדינות מחוז קולומביה, אשר שתי קהילות המכילות 1, 089 דירות בתים היו תחת שיקום . בנוסף, באותו מועד, בבעלות AvalonBay או החזיקה בעלות בעלות ישירה או עקיפה ב 11 - ישובים בהקמה, שצפויים להכיל סך של 3, 493 דירות כאשר תושלם. כמו כן היתה לבעלות בעלות ישירה או עקיפה בזכויות לפיתוח 40 יישובים נוספים, שאם יפותחו באופן הצפוי, יכיל כ 10 - 070 דירות.

קמעונאות REITs

ישנם מספר התמחויות בתחום הקמעונאי REITs, כולל קניונים ומרכזי קניות. היתרון המסוים של הקודם הוא כי עלויות הבנייה הן משמעותיות; נמדד בעשרות או במאות מיליוני דולרים. זה גבוה המכשול של עלות הכניסה מסייעת לשמור על הרחבת תחת שליטה, מה שהופך עודף דאגה פחות.

"ריג'נסי סנטרס קורפוריישן" היא קרן להשקעות בנדל"ן שבבעלותה מרכזים מסחריים מעוגנים במרכולים בארה"ב. נכון ליום 31 בדצמבר 2003 כלל תיק ההשקעות של החברה 265 מרכזים מסחריים ב 22- מדינות עם שטח של כ 30- מיליון מ "ר שטח להשכרה ברוטו (כ - 92%). מבחינה גיאוגרפית, 19. 6% של GLA שלה ממוקם בפלורידה, 19. 5% בקליפורניה, 16. 8% בטקסס, 6. 6% בגאורגיה, 6. 3% באוהיו ו 31. 2% התפשטה לאורך 17 אחרים מדינות. ריג 'יסי מחזיקה ומפעילה את מרכזי הקניות שלה באמצעות שותפותה התפעולית, Regency Centers, L. P. (RCLP), בה מחזיקה החברה 98% מהיחידות השותפות. הפעילות התפעולית, ההשקעות והמימון של ריג'נסי מתבצעת בדרך כלל על ידי RCLP. "רויטר סיכום עסקי
משרד ריט תעשייה

סקטור המשרד של שוק הנדל"ן להשקעות בנאמנות היסטורית היה הגדול ביותר. החיסרון העיקרי הוא העובדה כי דמי השכירות במשרד בדרך כלל יש הרבה יותר תנאי החכירה כלומר בעיתות של ירידה שכר הדירה ותפוסה נמוכה יותר, הדיירים כי לעשות חכירה לחתום תהיה נמוכה, פחות רווחית שיעורי נעול במשך שנים רבות. זה יכול להיות גם ברכה, עם זאת, אם הנכס הוא מילא במהלך זמן קצר של היצע וביקוש גבוה.רייט המשרד, כפי שניתן לדמיין, מחזורי מאוד. ריטס תעשייתיים, לעומת זאת, נוטים לייצר תזרים מזומנים יציב, צפוי הודות לשיעורי חידוש החכירה הגבוהים והוצאות הון נמוכות ודרישות תחזוקה.

דוגמה של משרד התעשייה והתעשייה REIT: נכסי CentrePoint Trust

"CenterPoint Properties Trust היא קרן להשקעה בנדל"ן המחזיקה ומפעילה בעיקר מחסנים ונכסים תעשייתיים אחרים באזור שיקגו, אילינוי המטרופוליני. CenterPoint שואפת ליצור ערך המניות באמצעות ניהול מונחה על ידי הלקוח, השקעות, פיתוח, ופיתוח מחדש של המחסן, הפצה, ייצור אור, Airfreight ו הקשורים מתקנים הרכבת. כמו כן מפתחת החברה פארקים תעשייתיים רב תכליתיים הממוקמים אסטרטגית בסמוך לכבישים מהירים, שדות תעופה ורכבות. נכון ליום 31 בדצמבר 2003, תיק ההשקעות של החברה במחסני התפעול ובנכסים תעשייתיים אחרים כלל 187 נכסים, בהיקף של כ 34 - 4 מיליון מ ר ", עם בסיס מגוון של כ - 284 שוכרים העוסקים במגוון עסקים. ביום 31 בדצמבר 2003, CentPoint צברה שליטה על תיק קרקעות גדול מעל 3000 דונם שבו 50. 1 מיליון רגל מרובע של מחסן ומאפיינים תעשייתיים אחרים ניתן לפתח. "רויטר סיכום עסקי
בריאות REITs

בריאות REITs לבנות, לרכוש לחכור מבנים מיוחדים כגון בתי חולים, בתי אבות, בניינים רפואיים ומתקני עזר בסיוע. זה מגזר REIT הוא מחוסן למדי המיתון, אם כי הם תלויים במידה רבה על הבריאות הפיננסית של החוכר אשר, בתורו, להסתמך על החזרים הרפואיים הניתנים על ידי ממשלת ארה"ב. השינוי הפדרלי במדיניות הבריאות היה ללא ספק בעל השפעה משמעותית על ריטס הבריאות.

דוגמה של טיפול רפואי ריט: בריאות הציבור REIT, Inc

"בריאות REIT, Inc היא השקעה הון סיכון נדל"ן אמיתי (RIET) המשקיעה במתקני בריאות, בעיקר סיעוד מיומן מתקני דיור בסיוע ב ארצות הברית. כמו כן, משקיעה החברה במתקני טיפול ייחודיים. בשנה שנסתיימה ביום 31 בדצמבר 2003 היו לחברה השקעות ב - 328 מתקנים הממוקמים ב 33- מדינות ומנוהלים על ידי 47 מפעילים שונים. התיק כלל 219 מתקני דיור מוגן, 101 מתקני סיעוד מיומנים, ושמונה מתקני טיפול מיוחדים. באוקטובר 2003 מכרה החברה את השקעתה באטלנטיק הילת'ק פיננסים ל 'פ' - "סיכום עסקי רויטר
ריטס אחסון עצמי

מגזר ה- REIT העצמי הוא עמיד במיתון. מפתיע יותר הוא העובדה כי לקוחות עסקיים מהווים חלק ניכר של השכרות אחסון. חסמי הכניסה נמוכים באופן משמעותי מאשר סוגים אחרים של REITs בשל כמות קטנה יותר של הון הדרוש כדי לבנות מתקן אחסון.

"סובראן אחסון עצמי, בע"מ" היא חברה לניהול עצמי, בניהול עצמי, אשר רוכש, מחזיקה ו מנהל תכונות אחסון עצמי.החל מיום 1 במרס 2004 היו לה 265 נכסים בבעלות ו / או ניהול עצמי בהיקף של כ - 15 מיליון מ"ר רבועים להשכרה, הממוקמים ב - 21 מדינות במזרח ובמערב התיכון ארה ב ", אריזונה וטקסס. סוברן אחסון עצמי 11 נכסים אלה עבור לוק סוברן אני, LLC, מיזם משותף לא מאוחד כי הוא 45% בבעלות החברה. החל מ -1 במארס 2004, כל הנכסים, למעט שניים, ניהלו עסקים תחת השם המסחרי של הדוד בוב. מתקני האחסון העצמיים של החברה מציעים שטח אחסון זול וזמין נגיש למשתמשים ביתיים ומסחריים על בסיס חודשי. לכל הנכסים יש מנהל הנכס באתר במהלך שעות העבודה. ללקוחות יש גישה לאזורי האחסון שלהם בשעות העבודה, וחלק מהלקוחות המסחריים מקבלים גישה לאורך 24 שעות ביממה. "- סיכום עסקי רויטר

מלון ומלונאות REITs בעולם של השקעות נדל"ן, מגזר המלונות והנופש הוא אחד קשור באופן הדוק ביותר לכלל המשק. כאשר הזמנים הם רעים, אנשים נוסעים פחות עבור עסקים הנאה, חיתוך הזכות אל הלב של שורות התחתונה של החברה. כתוצאה מכך, המשקיעים ב REITs המלון צריך לדאוג לא רק עם Overbuilding אבל התחזית הכלכלית של האזור הגיאוגרפי שבו המלון או הנופש ממוקם, כמו גם של המדינה כולה. דוגמה של מלון ומלון REIT: מלון לאסאל נכסים
"LaSalle מלון נכסים הוא עצמי מנוהל עצמי מנוהל השקעות נדל"ן אמון כי קונה, מחזיקה שוכרת בעיקר יוקרה ו יוקרה מלא שירות בתי מלון הממוקם כנס, נופש, ואת השווקים העסקיים העירוניים הגדולים. נכון ליום 31 בדצמבר 2003, החברה מחזיקה ב - 17 בתי מלון עם כ - 5, 600 חדרים / סוויטות הממוקמות ב 10 - מדינות ובמחוז קולומביה. מפעילי מלונות עצמאיים מנהלים את המלונות. באופן מהותי, כל נכסי החברה מוחזקים על ידי וכל פעילותה מתבצעת באמצעות, שותפות לאסאל הוטל שותפות מוגבלת, LP החברה הינה השותף הבלעדי היחיד של השותפות התפעולית עם כ 98%. בעלות של 3% לשנה הפיסקלית 31 באוקטובר .2003 יתרת ה - .7% מוחזקת על ידי שותפים מוגבלים אחרים. "עסקים של רויטר סיכום

למה REITs למכור נכסים

אם המטרה של REIT היא לרכוש ולהרוויח מהשקעות נדל"ן, מדוע היו כמה צוותי ניהול לבחור למכור נכסים? כמו רוב העסקים הטובים, רצוי ש- REITs תסקור מעת לעת את תיק הנכסים שלה ותחליט אילו נכסים צפויים לייצר תזרימי מזומנים נמוכים מהממוצע בשנים הבאות. התמורה ממכירת נכסים אלה יכולה להיות מושקעת בהזדמנויות עם לקוחות פוטנציאליים גבוהים יותר או להשתמש כדי לחזק את המאזן (כלומר הפחתת החוב) או להגדיל את עושר בעלי המניות באמצעות תוכנית רכישה חוזרת של מניות. המשקיעים חייבים להבין את המטרה העיקרית של כל תאגיד מוצלח צריך להיות להגדיל את עושר בעלי המניות, לא רק לשמור על mindlessly לעשות עסקים.

באמצעות REITs עבור גיוון ותוכניות הקצאת נכס
השקעות נדל"ן מציעה אלטרנטיבה אטרקטיבית מניות רגילות, אג"ח, קרנות נאמנות להשקיע. משקיעים אלה עם עין על גיוון, עם זאת, צריך לזכור כי זה לא פשוט מספיק כדי לקנות כמה קרנות הון סיכון ולקרוא תיק שלך מגוונת. במקום זאת, המשקיע חייב לוודא כי REITs הוא רוכש מייצג קבוצה מגוונת גיאוגרפית מגזר של נכסים. עבור משקיע הגנתי, זה הרבה יותר בטוח להיות הבעלים של כמה דירות, משרדים, תעשייה, בריאות REITs מניו יורק לקליפורניה תחת צוותי ניהול שונים מאשר יהיה לקנות רק חברת אחסון עצמית פנסילבניה מבוסס.

משכנתאות REITs

משכנתא REIT היא חברה המתמחה בחיתום, רכישת והחזקת חובות חוב מובטחת על ידי נכסי נדל"ן. משכנתאות REIT הם למעשה תיקי הלוואה בניגוד לבעלות על הנכס, כמו במקרה של עמיתיהם הון.

היברידי REITs

ריט נקרא היברידית כאשר יש לה הון והן רכיבי משכנתא. אמנם לא מוערך בכבדות על ידי יועצי השקעות כמו קרנות הון טהור טהור, הם עדיין חלופות השקעה אטרקטיבי.

סיכום: היתרונות של השקעות נדל"ן באמצעות REITs

מיסוי כפול נמנע, המאפשר יותר ההון של המשקיעים להתרכב.

צוות מקצועי ומקצועי אחראי לניהול הפעילות השוטפת של העסק, המספק למשקיע מומחיות מעבר לבסיס הידע שלו.

בניגוד הנדל"ן המוחזק ישירות על ידי המשקיע, REITs הם נכס נזיל כי ניתן למכור די מהר כדי לגייס מזומנים או לנצל הזדמנויות השקעה אחרות.

באמצעות REITs, משקיעים עם רק כמה אלפי דולרים זמין יכול לגוון את אחזקותיהם בין אזורים גיאוגרפיים שונים והתמחויות רכוש. במקרה של בעלות על רכוש ישיר, זה לא יהיה ריאלי מבחינה כלכלית, אלא אם המשקיע לקח על מינוף מוגזם או שותפים עסקיים.

• REITs יכולים לנצל את שוקי המניות וההון ולגייס כספים כדי לנצל הזדמנויות כאשר הם מתעוררים.
• REITs יש מתאם נמוך יותר ממניות מאשר סוגים רבים אחרים של נכסים, מתן יציבות תיק עבור אלה עם אסטרטגיית הקצאת הנכסים הפעילים.
• דיבידנדים במזומן גבוה יחסית לשוק נוטים להקים תחתית פנטום כדי מחירי המניות ריט, לעתים קרובות לשמור עליהם ליפול ככל המניות הנפוצות בשוקי דוב.
• A Caveat סופי על REITs
• המשקיע חייב תמיד לזכור כי REITs לא רק מייצגים ערימה של נכסי הנדל"ן. הם כשלעצמם עסק עם דאגה, ויש לבחון אותם ולנתח אותם ככאלה.