האסטרטגיה האומנת של תמחור בית מעל שווי השוק

איך רבים סוכני נדל"ן לפעול כאשר מייעץ המוכר על תמחור הביתה היא להציג את המוכר עם מגוון רחב של מחירים, לעתים קרובות מחיר המכירה נמוך מחיר המכירה גבוה. המרווח בין שני המחירים יהיה קטן יחסית. זה המוכר הביתה אשר בוחר את מחיר המכירה הרשומים, וזה סוכן הנדל"ן המספק את המידע כדי לעזור לחנך את המוכר. אמנם, אתה יכול לראות מדוע המוכרים רבים לעיתים קרובות gravitate למחירי המכירה גבוהה.

-> ->

זה רק טבע האדם.

אם תשאל אדם האם אתה רוצה יותר כסף או שאתה רוצה פחות כסף, מה אתה חושב שאדם יגיד? למה ייתן אדם לוותר על כסף שחושב שהוא זכאי לקבל? עם זאת, מחירי המכירה להשתנות בנדל"ן. יש טווח ולא מוגדר מחיר המכירה המדויק, כי אומדן שווי השוק יכול להשתנות מאדם לאדם.

לקחת שמאי, למשל. קח 5 appraisers ולשאול כל אחד כדי להעריך בית. הסיכויים הם שכל הערכה תהיה שונה. אומדן לא אומר שהערך של הבית נקבע מראש, אבל בין כל חמש ההערכות, יהיה טווח של ערך, קרוב למדי זה לזה. כנראה לא יהיה שום נדנדה פראי ערך.

עם זאת, המוכרים מתפתים לפעמים לגבות את מחיר הבית למספר שעשוי להיראות אסטרונומי לסוכן נדל"ן שכונתי. המוכרים אולי לא יודע איך סוכן הנדל"ן קובע ערך, והם עשויים לא לתת זעף על המכירות דומה.

איך המוכרים להפיק בערך הוא מגוון. הם עשויים לזכור בית שהיה פעם למכירה לפני כמה חודשים, אשר יכול בהחלט להיות רשימה פג היום, ולהחליט כי הערך שלהם הביתה הוא X כמות יותר. ללא שום סיבה הגיונית. סכום X זה הוא כנראה מבוסס על מספר עגול יפה שאולי אין לה השפעה על שווי השוק. (גן עדן לעזור להם אם הם מסתמכים על אתר ציבורי הנדל"ן עבור ערכים.)

למה לא קונה בית רק להציע הצעה?

ההרגשה בקרב אלה סוגים של מוכרים הוא קונה תמיד יכול להציע הצעה. כאשר הקונה אינו מבצע הצעה, המוכרים לא רוצה להאמין שזה המחיר כי הבעיה. הם עשויים להסתכל על כל מיני השפעות חיצוניות כמקור הבעיה. כמה המוכרים מאמינים כי הקונה לא עשה הצעה היא כי:

• סוכן הרישום אינו עובד מספיק קשה כדי למצוא קונה.
• הקונים לא מבינים את התכונות הטבועות שהופכות את הבית כל כך יקר מאוד.
• חברת הרישום היא ההוצאות פרסום דולר באזורים הלא נכונים.

עם זאת, בדרך כלל אלה לא הסיבות הקונה לא עשה הצעה. ראשית, כדי לבצע הצעת רכש, הקונה מצפה לראות את הבית באופן אישי.קונים נוטים לסייר בתים מתומחרות בתור עם בתים אחרים בשוק. לדוגמה, אם קונה מחפש בית בתוך שכונה מסוימת או ZIP, הסוכן של הקונה עשוי לשלוח את הקונים רישומים בטווח מחירים מסוים. בית במחיר מופקע אולי אפילו לא מופיעים ברשימת הקונים של בתים למכירה.

אם הרישום overpriced מופיע בקבוצה של הקונה של בתים למכירה, זה בגלל הקונה הוא מחפש בית באותו טווח מחירים מסוים.

עם זאת, בגלל הבית הוא במחיר מופקע, זה מיד תיפול לתחתית רשימת הקונה של בתים לסיור, אם זה לא נדחה על הסף. הקונה ירצה לסייר את הבתים הרצוי יותר התואמות דרישות ספציפיות. בית overpriced, מעצם טבעו, לא תיפול אלה דרישות ספציפיות כי זה יהיה חסר שדרוגים, שטח או מיקום של בתים למכירה כי הם מתומחרות בהתאם.

הסיבה העיקרית הקונה לא רק "להציע הצעה" על רישום במחיר מופקע היא כי הבית בפרט אינו מופיע על המכ"ם של הקונה. אם הקונה לא מגלה כי הבית זמין למכירה, הרוכש לעולם לא יהיה צעד בתוך הבית. אין סיור אישי, לא מכירה.

יתר על כן, רוב הקונים לא יוצאים לקנות בית בתקווה שהם יכולים לעשות הצעה lowball ולנצח כי הביתה.

הקונים לא רוצה להעליב מוכר ימנע עימות לא נוח. המוכרים עשויים להאמין כי הקונה הוא חופשי להציע כל מחיר הקונה בוחר להציע, אבל הקונים לא חושב ככה. הקונים לא רוצה להעליב.

על גבי זה, סוכני הקונה שלהם יכול להאמין הרישום במחיר מופקע הוא כל כך גבוה כי המוכר הוא עקשן ומסרב להקשיב סיבה. גם סוכני הקונה אינם רוצים לעבוד עם מוכר בלתי סביר. הם מעדיפים להתעלם כי הרישום ולהראות בתים אשר המוכרים הם סבירים להוטים למכור.

כמה Overpriced רחוק מדי?

היכן מציירים את השורה במחיר מופקע? איזה סוג של מחיר גבוה מדי? תלוי בטווח של ערכים עבור שכונה, אבל בונוס מחיר רשימה עולה על 10% משווי השוק גבוה מדי עבור בתים במחיר מתחת למיליון. במיוחד מחיר המכירה נקבע ב 25% של ערך או יותר, טוב, זה רק מוכר שנהנה להסתכל על סימן למכירה בחצר. לדברי המומחים, מחירי המכירות בבית צריך להיות טווח גמישות של -3% עד 3% ממחיר המכירה.

בזמן הכתיבה, אליזבת וינטראוב, BRE # 00697006, הוא ברוקר, עמית ב ליון נדל"ן בסקרמנטו, קליפורניה.