רכישת בית עם הבעלים מימון

מבקש המוכר לתת לך מימון הבעלים לקנות בית יכול להיות הצעה מסובכת. זה בחלקו כי אם אתה שואל את סוכן הרישום אם הבעלים יהיה לשאת חלק או את כל המימון, הסוכן כנראה לא יודע. למה? הסוכן מעולם לא שאל. כנראה גם לא אכפת לי מספיק לשאול.

אם אתה שואל את המוכר ישירות, המוכר עשוי לומר לא. המוכרים לעתים קרובות לדחות את ההצעה של מימון הבעלים כי אף אחד לא הסביר את היתרונות או הציע מימון הבעלים כדרך למכור את הבית.

-> ->

רוב המוכרים לא מוכרים בית כל יום. הידע שלהם מוגבל שיטות קונבנציונאלי שבו הקונה הולך לבנק כדי לקבל משכנתא.

עם זאת, עבור מוכר אשר הבית אינו מוכר או כאשר המסורתי המלווה הנחיות הם הידקו, מימון הבעלים פתאום הופך להיות מאוד פופולרי. מימון הבעלים הוא בהחלט אפשרות קיימא עבור כמה בשווקים של הקונה. פשוט לא כל כך בשווקים של המוכר.

מהו מימון הבעלים?

כאשר חלק או את כל מחיר הרכישה, פחות מקדמה למטה, מתבצעת על ידי (ממומן על ידי) המוכר, המוכר מספק מימון הבעלים. זה לא משנה אם הנכס יש הלוואה קיימת, אלא במידה המלווה הקיים עשוי להאיץ את ההלוואה על המכירה בשל סעיף ניכור. במקום ללכת לבנק, הקונה נותן מכשיר מימון למוכר כראיה של ההלוואה ועושה תשלומים למוכר.

אם הנכס הוא ללא תשלום, כלומר המוכר יש כותרת ברורה ללא הלוואות, המוכר עשוי להסכים לבצע את כל המימון.

במקרה זה, הקונה ומוכר מסכימים על ריבית, סכום התשלום החודשי ואת תקופת ההלוואה, והקונה משלם את המוכר על ההון העצמי של המוכר על בסיס בתשלומים.

כלי האבטחה נרשם בדרך כלל ברשומות הציבוריות, המגנות על שני הצדדים. זכור, כמה חוקי המדינה אוסרים על תשלומי בלון.

כמה חקיקה ממשלתית פדרלית יכול גם למשול מימון הבעלים. ייתכן שתרצה לקבל ייעוץ משפטי כדי לוודא שאתה עוקב אחר החוק.

סוגים של מימון הבעלים

רוב עסקאות הרכישה כסף הם סחירים. המוכרים והקונים חופשיים לנהל משא ומתן על תנאי המימון של הבעלים, בכפוף לחוקי השטרינה ולתקנות ספציפיות אחרות. שוב, ייתכן שתרצה לחפש ייעוץ משפטי.

אמנם אין תקן למטה התשלום הנדרש, מוכרים רבים רוצים מספיק למטה כדי להגן על ההון העצמי שלהם. למטה תשלומים יכולים להשתנות מ מעט מאוד עד 30 אחוז למטה או יותר. המוכרים להרגיש את ההון העצמי שלהם הוא מוגן על ידי הקונה למטה למטה כי הקונים הם פחות סיכוי להיכנס טרפה אם הם השקיעו הרבה כסף upfront.

כמה וריאציות של מימון הבעלים כוללים:

• חוזי קרקע.

  ארץ חוזים לא לעבור את התואר המשפטי לקונה, אבל לתת את הקונה שווי הוגן. הקונה עושה תשלומים למוכר לתקופה מסוימת. עם תשלום סופי או למחזר, הרוכש מקבל את המעשה.

• שטרי חוב ומשכנתאות.

  המוכרים יכולים לשאת את המשכנתא על כל היתרה של מחיר הרכישה (פחות מקדמה), אשר עשוי לכלול הלוואה הבסיסית. סוג זה של מימון נקרא "המשכנתא הכל כלול" או "הכל כולל אמון שטר" (AITD). המוכר מקבל דרישת ריבית על ההלוואה הבסיסית.

  המוכר עשוי גם לשאת משכנתא זוטר, ובמקרה זה, הקונה היה לוקח נושא הכותרת ההלוואה הקיימת או לקבל משכנתא ראשונה חדשה. הקונה מקבל מעשה ונותן המוכר משכנתא שנייה על יתרת מחיר הרכישה, פחות מקדמה ואת סכום המשכנתא הראשונה.

• הסכמי רכש חכירה.

  מכירת על הסכם רכישת החכירה פירושו המוכר נותן את הקונה שווי הוגן וחכירה הנכס לקונה. עם השלמת הסכם רכישת החכירה, הרוכש מקבל כותרת ובדרך כלל מקבל הלוואה לשלם למוכר, לאחר קבלת אשראי עבור כל או חלק תשלומי השכירות לקראת מחיר הרכישה.

בעלים מימון הטבות לרוכשי דירות

• הסמכה קטנה או לא.

  גם אם המוכר דורש דו"ח אשראי על הקונה, המפרש של המוכר של הכישורים הקונה הם בדרך כלל פחות מחמירים וגמישים יותר מאלו שהוטלו על ידי המלווים קונבנציונאלי.

• מימון מותאם.

  בניגוד הלוואות קונבנציונאלי, מוכרים וקונים יכולים לבחור מתוך מגוון רחב של אפשרויות תשלום כגון ריבית בלבד, הפחתות בריבית קבועה, פחות ריבית או תשלום בלון. תשלומים יכולים לערבב ולהתאים. שיעורי הריבית יכולים להתאים מעת לעת או להישאר בשיעור אחד עבור תקופת ההלוואה.

• גמישות מקדמה.

  תשלומים מקדימים הם סחירים. אם המוכר רוצה תשלום מקדמה גדול יותר מאשר הקונה בעל, לפעמים המוכרים יאפשר הקונה לבצע תשלום חד פעמי סכום חד פעמי כלפי מקדמה.

• עלויות סגירה נמוכות יותר.

  ללא משאיל מוסדי, אין הלוואה או נקודות הנחה לשלם. אין דמי Origination, עמלות עיבוד, דמי ניהול או כל אחד אחר דמי שונים שונים כי המלווים תשלום שגרתי, אשר באופן אוטומטי חוסך כסף על עלויות הסגירה של הקונה.

• יותר מהר.

  כי קונים ומוכרים לא מחכים על משאיל לעבד את המימון, הקונים יכולים לסגור מהר יותר ולקבל הקונה החזקה מוקדם יותר על הלוואה קונבנציונאלי העסקה.

בעלים מימון יתרונות למפיצים הבית

• מחיר המכירה גבוה יותר.

  כי המוכר הוא מציע מימון הבעלים, המוכר עשוי להיות במצב הפקודה מחיר מלא או גבוה יותר.

• מעברי מס.

  המוכר עשוי לשלם פחות מסים על מכירה בתשלומים, דיווח רק את ההכנסות שהתקבלו בכל שנה קלנדרית.

• הכנסה חודשית.

  תשלומים מקונה מגדילים את תזרים המזומנים החודשי של המוכר, וכתוצאה מכך הכנסה ניתנת לבזבז.

• ריבית גבוהה יותר.

  בעלים מימון יכול לשאת שיעור גבוה יותר של עניין מאשר המוכר עשוי לקבל בחשבון שוק הכסף או סוגים אחרים של סיכון נמוך של השקעות.

• קצר יותר רשימת המונחים.

  הבעלים מימון מושך קבוצה שונה של קונים. אם הנכס אינו מוכר תחת שיטות קונבנציונאלי, המציע מימון הבעלים היא אחת הדרכים להתבלט מן הים של מלאי ולהעביר קשה למכור את הנכס כי אחרת לא יכול למכור.

לסיום, לפני הכניסה לעסקה עם מימון הבעלים, אנא התייעץ עם עורך דין במקרקעין ולקבל ייעוץ משפטי מוסמך. אל תסמוך על סוכן הנדל"ן שלך לקבלת מידע, אלא אם הסוכן שלך הוא עורך דין בתחום הנדל"ן.

בזמן הכתיבה, אליזבת Weintraub, CalBRE # 00697006, הוא ברוקר, עמית ב ליון נדל"ן בסקרמנטו, קליפורניה.