הדיירים המשותפים 1031 חילופי

על ידי ג 'גרנט קונס, נשיא, 1031 אלטרנטיבות הקבוצה

נמאס לך מאותם שיחות טלפון תחזוקה חצות ו תשוש מ הטרחה עם הדיירים שלך? אולי אתה מתוסכל כי אתה רודף המחאות שכר הדירה ותיקונים? אולי אתה באמת רוצה למכור את השכירות או בניין דירה קטנה, אבל אתה חושש את ההשלכות המס. למעשה, אתה יכול לחשוב על קניית פיסת קניון חדש, אבל אתה בהחלט לא יכול להניף את הרכישה על ידי תשלום במזומן ומעולם לא, למעשה, אפילו שילם במזומן עבור בית.

אם זה נשמע לך, הנה החדשות הטובות. על ידי ניצול של 1031 הדיירים בבורסה משותפת, אתה יכול למכור את זה להשכרה או בניין דירה, להימנע מס רווחי הון ועדיין לשמור על הכסף שלך עובד בשבילך. הדיירים המשותף, המכונה TIC, היא אחת הדרכים הטובות ביותר למשקיע יכול להשתתף בעלות על אחד או יותר נכסים באיכות גבוהה, תוך שמירה על עושר הימנעות כאבי ראש של ניהול רכוש.

- 9 ->

הדיירים המשותפים 1031 Exchange מאפשר גיוון

לדוגמה, נניח שאתה מוכר fourplex כי אתה כבר בבעלות במשך 15 שנים, ויש לך הון עצמי של $ 400, 000. בהתאם לכמות החוב אתה עדיין לשאת על זה, את מחיר הרכישה של ההשקעה החדשה שלך יכול להיות סביב מיליון דולר. אמנם זה הרבה כסף, אתה עדיין לא זכאי לרכוש נכס ברמה הגבוהה ביותר לבד. עם זאת, אם תחליט במקום להשקיע TIC, כי $ 400, 000 של הון עצמי יכול לרכוש ריבית מיליון דולר ב 30 $, 000, 000 נכס כיתה מוסדית.

דיירים משותפים 1031 Exchange מאפשר גיוון בין מספר מאפיינים שונים במקומות גיאוגרפיים שונים. אתה יכול להשקיע במחסן, או יחידות אחסון, מלון יוקרה, או קומפלקס משרדים, בית חולים או מתקן דיור מוגן, או בניין דירות בשווי מיליוני.

פיזור זה עשוי להפחית את הסיכון של תיק ההשקעות שלך עשוי להגדיל את ערכו.

שאל יועץ השקעות מהימן ולא אדם מוכר לך את ההשקעה.

טיפ: לפני שתשקיע כל 1031 הדיירים בבורסה משותפת, אנא ודא עורך דין מהימן ביקורות הניירת ולעשות בדיקת נאותות שלך. זה כולל חקירה אפשרית של הישות הממכרת את נייר הערך, לרבות לוודא כי ישות מורשית כראוי. יש הרבה נוכלים, להתעשר מהר scammers סמינר, עובד בסוף זה של העסק.

כללי IRS עבור דיירים בבורסה 1031 המשותפת

יש לעקוב אחר כללי ה- IRS עבור בורסה 1031 כדי לדחות את רווחי ההון ואת מסים של פחת. הנכס הנשלע חייב להיות מוחזק להשקעה או בשימוש בסחר של הבעלים או העסק.

חמש דרישות כלליות עבור TIC 1031 המוצלחות בהצלחה הן:

1. 100% מההכנסות מהמכירה חייבות להיבחר מחדש, וערכן של נכס החלפה מסחרי חייב להיות שווה או גדול מהנכס המוכר.

   מתווך מוסמך הופך את המוכר המיועד ומחזיק את כל ההכנסות ממכירת הנכס שנמחק.

2. יש תקופת זיהוי של 45 יום, שבמהלכה יש לזהות לפחות שלושה מאפייני החלפה מסוג "מעין" בכתב.

3. הכלל של 200% קובע שכל מספר של מאפייני החלפה יכול להיות מזוהה, אך הערך המצרפי שלהם לא יעלה על 200% מערך הערך של הנכס שנמחק.
4. אם כלל שלושת הנכסים והכלל 200% אינם חלים, שווי השוק המצטבר של הנכסים המסחריים שיירכשו בבורסה חייב לכלול לפחות 95% מסך שווי השוק ההוגן של כל מאפיינים מזוהים.

   בעריכת אליזבת ויינטראוב. בזמן הכתיבה, אליזבת Weintraub, Calber # 00697006, הוא ברוקר, עמית ב ליון נדל"ן בסקרמנטו, קליפורניה.

5. על ידי C. גראנט קונס, נשיא, 1031 קבוצת חלופות

לאחר בחירת הנכס החלופי, המשקיע יש 180 ימים מיום העברת הנכס עבר לקונה לסגור על הנכס החדש. אם מועד הפירעון על תשואת המס של המשקיע, עם כל ההרחבות, לגבי שנת המס שבה נמכר הנכס שנמכר, הוא מוקדם מ - 180 הימים, אזי יש להשלים את חילופי ה - 1031 עד למועד זה.

המשקיעים צריכים גם לזכור כי חלק של תקופה זו 180 יום ייתכן כבר בשימוש במהלך תקופת הזיהוי של 45 יום. אין תוספים ואין חריגים לכלל 45 הימים, הכולל סופי שבוע וחגים. אם מגבלת הזמן היא חריגה, חילופי כולו יכול להיות פסול, ועונשים ומסים יעברו.

אם משקיע רוכש עניין חלקי ביותר ממאפיין אחד, רצוי לוודא שתאריכי הסגירה המתוזמנים יהיו לפני המועד האחרון.

הדיירים שערי חליפין משותף ביטוח כותרת

כבעלים של TIC, תקבל מעשה נפרד כמו דייר משותף מדיניות הכותרת לבטח את אחוז הריבית שלך על הנכס. יש לך את אותן הזכויות כמו כל בעל יחיד אחר.

תזרים מזומנים פוטנציאל הערכה מ הדיירים בבורסה 1031 משותף

יש פוטנציאל הכנסה ביחס לבעלות השבר שלך, אשר יכול להיות גדול יותר מאשר תזרים מזומנים שקיבלת מהשקעות העבר שלך.

תזרים המזומנים עשוי להתקזז על ידי פחת הבסיס שלך ברכישה החדשה.

אתה גם לשתף את הערכה פרו - אם בכלל, של הנכס אם הוא נמכר בסופו של דבר. A TIC נחשב כלי תכנון נדל"ן יקר כמו היורשים שלך צריך לקבל בסיס מוגבר עם מותו.

בעריכת אליזבת ויינטראוב. בזמן הכתיבה, אליזבת Weintraub, Calber # 00697006, הוא ברוקר, עמית ב ליון נדל"ן בסקרמנטו, קליפורניה.

על ידי ג 'גרנט קונס, נשיא, 1031 אלטרנטיבות הקבוצה

במהלך אמצע עד סוף 1990, המשקיעים פנו בקשות רבות למס הכנסה לבקש פסקי דין מוקדמים לגבי אם לא מחולק (חלקי), הדיירים עניין משותף ב נכס אמיתי היה ישות זכאים לדחות מס לפי סעיף 1031.

בתגובה, בחודש אוקטובר 2000, ה- IRS שהונפקו נוהל הכנסות 2000-46. נוהל זה הביע חששות כי חלק הדיירים ביחסים המשותפים עשוי להיחשב שותפויות למטרות מס פדרלי ולכן אינו כשיר עבור שיקול 1031.

ה- IRS הבהיר כי לא תוציא עוד פסקי דין. החלטה זו בוטלה במארס 2002, ולאחר מכן נוהל הכנסות 2002-22.

המכונה "Rev. Proc.", נוהל הכנסות 2002-22 קבע 15 נקודות, אשר יסקרו על ידי מס הכנסה כאשר

"בהתחשב בקשה לפסיקה כי חלק בלתי מחולק עניין ברכוש אמיתי להשכרה הוא לא עניין של ישות עסקית "

- כלומר שותפות שלא היה זכאי יכול לשים את החליפין בסיכון של הביקורת ואת ההשלכות המס. עם זאת, קבלת החלטה מראש עדיין יהיה כמעט בלתי אפשרי. רוב המידע הנדרש עבור ביקורת IRS אינו זמין אפילו עד החסות מוכנה לרכוש את הנכס, לסגור את ההלוואה, ולמכור את האינטרסים הדיירים במשותף. לכן הסיבה רוב מועצת החסות להנפיק "צריך" או "יהיה" דעת המס ממוקם במזכר ההנפקה הפרטית. נוהל הכנסות הנחיות עבור הדיירים בחלוקות משותפות 1031

פרויקט Rev. הקים הנחיות ברורות עבור המבנה, מימון וניהול של הדיירים בבעלות משותפת. זה מאפשר 2 עד 35 שיתוף הבעלים, אם כי נותני החסות והמלווים עשוי להגדיר גבולות נמוכים יותר עבור נכסים מסוימים, אשר בדרך כלל בין 10 ל 25 משקיעים.

בעל ואישה מטופלים לפעמים כישות אחת (בהתאם לחוק המדינה) ואף אחד מבעלי המניות אינו רשאי להגיש החזרי מס כשותפות. לכל אחד מבעלי המניות יש זכות למכור או לחלק את בעלותו החלקית, אלא רק לאחר שיציע אותה למכירה. יש שיתוף יחסי של רווחים וגם חוב (משכנתא).

עם הנחיות ברורות יותר, תעשיית TIC החלה ברצינות משך מספר גדול יותר של נותני חסות חדשים, ברוקר / סוחרים ונציגים רשומים לשוק. מאז 1990, יש עניין עצום הדיירים המשותפים 1031 חילופי. למעשה, הצמיחה בהון זינקה ב-% 550 ב- TICs בשנים 2002-2004. הערך הכולל של השקעות TIC שנסגרו בשנת 2007 נאמד ביותר מ -8 דולר. 5 מיליארד דולר. יש אומרים כי מספר זה הוא אפילו גבוה יותר - להגיע $ 10 מיליארד דולר (כאשר כולל מינוף).

הדיירים הנפקות הנפוצות למשקיעים מוכר

הרוב המכריע של הצעות TIC נעשים "המשקיעים המוסמכים" בלבד, כלומר, קריטריונים פיננסיים מסוימים חייב להיות נפגשו.

למשקיעים בודדים (או בשילוב עם בן זוג) יש שווי נקי של יותר ממיליון דולר.

הכנסה שנתית של 200 $, 000 2 השנים האחרונות עם הציפייה כי זה ימשיך.

1. הכנסה משותפת עם בן זוג של 300 $, 000 על פני 2 השנים האחרונות עם ציפייה של שינוי.
2. ישות כגון LLC, שותפות או תאגיד חייבת להיות בעלת נכסים בהיקף של 5 מיליון דולר לפחות, או אם הנכסים נמוכים מ -5 מיליון דולר, כל משקיע חייב להיות מוכר כפרט.
3. בעריכת אליזבת ויינטראוב. בזמן הכתיבה, אליזבת Weintraub, Calber # 00697006, הוא ברוקר, עמית ב ליון נדל"ן בסקרמנטו, קליפורניה.
4. על ידי ג 'גרנט קונס, נשיא, 1031 אלטרנטיבות הקבוצה

משקיע יכול לקבל סיוע יקר במציאת נכס החלפה מאחת החברות רבות המתמחות בטיפול 1031 חילופי הדיירים בבורסות 1031 המשותף. מומחים אלה TIC יש גישה למספר רב של נכסים להשקעה ולעתים קרובות השלימו רמות שונות של בדיקת נאותות, כולל השוואות מחירים, גילויים, הכנסה נטו, דוחות פנויות וכו '

בדרך כלל, חברות החסות השקיעו סכומי כסף עצומים הבניה אלה הצעות הנדל"ן כדי להבטיח שהם עומדים בדרישות ה- IRS עבור TIC 1031 Exchange. לפעמים החונך מקשר נכס עם הסכם רכש ולאחר מכן מכין את מסמכי ההצעה, הנקראים לעתים קרובות מזכר ההנפקה הפרטית (PPM), אשר משווק לאחר מכן באמצעות ברוקרים-סוחרים. כמה נותני חסות לסגור על הנכס לפני שיווק זה אבל זה יכול להיות יקר יותר בשל עלויות הנשיאה.

הערכת נציג השקעות רשום

בחר נציג השקעות רשום המתמחה בהשקעות TIC. זה צריך להיעשות לפני מכירת נכס ההשקעה שלך.

להעריך כמה תכונות חלופיות אפשריות. כפי שאתה עושה את זה עם נציג ההשקעות הרשום שלך, אתה צריך לבחון את נותני החסות של כל הצעה. מהו הרקורד שלהם? האם התשתית של הארגון העסקי שלהם מספקת? האם המנהלים, הצוות וההנהלה שלהם מתאימים?

• ודא שנציג ההשקעות שלך מחזיק ברישיון סדרה 7 או סדרה 22, יחד עם רישיון סדרה 63 או סדרה 66. הוא / היא צריכה להיות גם מנוסים בתחום הנדל"ן המסחרי, ויש להם רקורד מוכח של חילופי TIC מוצלח.
• שאלות לשאול חברות חסות
• האם תוכנית החסות מובנית והוגנת למשקיעים?

האם ההצעה מוצגת בזהירות, באופן חוקי ומכני, עם הגילויים הנכונים?

• האם המטרות המתוארות במסמכים נפגשו?
• האם הסיכונים הכרוכים בהשקעה ציינו בבירור?
• האם התוכנית, עם הנכסים שלה, להגדיר עם סיכוי גבוה להשגת המטרות?
• האם היעדים הצפויים סבירים לאור העובדות?
• איזה אמצעי הגנה ורזרבות נמצאים במקום?
• דיירים משותפים 1031 Exchange מאפשר למשקיע אפשרויות רבות כאשר מחפשים תכונות חלופיות.
• השקעה הון של לפחות 100 $ 000 נדרש בדרך כלל, אבל כל הצעה נכס יהיה מינימום שנקבע על ידי חלוקת ההון העצמי הכולל על ידי מספר אפשרי של תחומי עניין TIC.

כל הצעה PPM יש להעריך, לנתח ולהשוות הצעות תחרותיות אחרות. יש לבחון את ההוצאות הצפויות בעבר, בהווה ובעתיד, במידע הכספי של הדייר, במיקום ובסוגיות איכות הסביבה, וכולל מחקר על תחום הנדל"ן של הנכס.

בעריכת אליזבת ויינטראוב. בזמן הכתיבה, אליזבת Weintraub, Calber # 00697006, הוא ברוקר, עמית ב ליון נדל"ן בסקרמנטו, קליפורניה.

על ידי ג 'גרנט קונס, נשיא, 1031 אלטרנטיבות הקבוצה

חברות מסוימות להתמודד עם TICs השלימו בדיקת נאותות על מגוון רחב של נכסי השקעה אפשריים. לשם כך, נציגי השקעות רשומים להשלים את בדיקת נאותות בתוך החברה שלהם, בדרך כלל באמצעות מחלקת נאותות שלהם; בעוד אחרים מחפשים את השירותים החיצוניים של "יועצי נאותות" ועורכי דין.

סוגי הדיירים משותפים 1031 חילופי

1031 הדיירים בבורסות משותפים ניתן מובנים במגוון דרכים, הזדמנויות אלה מגיעים לעתים קרובות ארוז עם ניהול ומימון במקום.

לפעמים הלוואה ללא recourse מוצע, אשר מונע את המלווה הולך אחרי נכסים אחרים של הלווה במקרה של ברירת המחדל. הביטחון של המלווה בהלוואה מוגבל לערך של הנכס.

עם זאת, כמה המלווים החלו לאחרונה הדורש גוף אחראי לחתום על אחריות במקרה דמי השכירות שהתקבלו מן הנכס אינם משמשים כדי להחזיר את ההלוואה, אבל במקום מופנים לתיקונים, וכו 'המלווים אחרים קבעו כי TIC ו, לפעמים כל קונה בודד, חייב להבטיח את המלווה נגד כל סוגיות סביבתיות עתידיות. המשקיעים נדרשים לבחון מקרוב את מסמכי ההלוואה ואת ה - PPM כדי למנוע את האפשרות של חבות הרבה מעבר להשקעה המקורית.

בעת ביצוע בדיקת נאותות על תוכניות TIC, המשקיעים צריכים בזהירות להשוות את המבנה ואת ההתאמה עם 15 Rev. Proc. הנחיות. עסקה החורגת באופן משמעותי עלולה לגרום למס הכנסה להפר את זה, ובכך להכפיף את המשקיעים לתוצאות המס בעתיד.

ההצעות בנויות עם מסמך חתום על ידי כל בעל, מתן חסות עם הרשות לטפל וניהול יומיומי של הנכס. ייתכן שיש חוזה שכירות ראשי או הסכם ניהול המכיל שוני בדרך דמי השכירות וקרנות שנאספו מפוזרים לבעלי המניות TIC.

הצעות יכול להכיל גם דיירים בהסכם משותף, המתאר את היחסים בין המשקיע היחיד לבין בעלי שיתוף TIC אחרים. כמו כן, ניתן לבסס TIC כישות ייעודית (SPE) שבה לא נרשמו פרטים כבעלים. תחת SPE, חברה בעלת אחריות מוגבלת אחת רוכשת ומחזיקה ברישיון TIC. מבנה זה מספק שכבה נוספת של הגנה על אחריות עבור הבעלים והשותף המלווה. בדרך כלל נותני החסות של TIC לא יהיו אחראים לניהול ההשקעות וההנהלה העצמאית.

האם הדיירים בבורסות משותפות ניירות ערך או נדל"ן?

רוב נותני החסות מתייחסים להשקעות TIC כאל ניירות ערך משום שהם עומדים בהגדרת נייר ערך או במדינה שבה הנכס נמצא או במדינות השונות שבהן היזם מתכוון להציע אותו למכירה. משמעות הדבר היא כי רק סוחרי ניירות ערך מורשה יכול לשווק השקעות אלה, עם פיקוח של ה- SEC. עם זאת, כל האינטרסים של TIC, כולל אלה שהם ניירות ערך, מועברים על ידי המעשה ומרבית המדינות מסווגות אותם כנדל"ן.

השאלה האם השקעה בנדל"ן היא אבטחה יכולה להיות מורכבת והבעיה גורמת לתדהמה רבה.

בעת רכישת עניין TIC היא עסקת נדל"ן למטרות 1031, רובם נמכרים כניירות ערך. עם זאת, אין זה מפתיע כי כמה נותני החסות ממשיכים למכור את האינטרסים של TIC כמו הנדל"ן ולא לשווק אותם כמו ניירות ערך.

מאז מתווכי נדל"ן בדרך כלל מעורבים במכירת הנכס Relitquished, שיווק TIC הנפקות באמצעות אותם ברוקרים רק נראה הגיוני כפי שהם נמצאים בעמדה לזהות משקיעים פוטנציאליים. הסכסוך טמון בכללי רשות ניירות ערך (FINRA,) הרשות לניירות ערך,) וועדת ניירות ערך, האוסרת על תשלום עמלה או עמלה למי שאינו מחזיק ברישיון ניירות ערך.

זה למעשה שולל את תשלום דמי הפניה או עמלות על מתווכים נדל"ן. זה מצער כי כללים אלה, שנועדו להגן על המשקיעים, לא לעודד אנשי מקצוע הנדל"ן להציג את היתרונות של עסקת TIC ללקוחות 1031 החליפין שלהם.

הביקוש לדיירים משותפים 1031 חילופים הוא חזק

משקיע צריך להציג TIC כנכס אשר יתקיים כהשקעה מתונה עד לטווח ארוך. אם נזילות חשובה, אז יש לשקול אופציות חלופיות.

הביקוש לדיירים בנכסים משותפים ממשיך לגדול עם כל שנה חולפת. די לומר, את המהירות העצומה של השוק TIC ואת תהליך חילופי 1031 יכול להיות מרתיע למשקיעים לא מוכר עם TIC, אבל את ההזדמנויות עבור רווח וחיסכון המס הם עצומים.

ניירות ערך המוצעים באמצעות כל חברה ניירות ערך צריך להציע לך הצהרה דומה הבא, שבו אתה לא יכול לסמוך:

חומר זה אינו הצעה למכור או שידול לרכוש כל אבטחה. המידע נועד לדיון ולמטרות מידע בלבד. הוא אינו מיועד להחליף ייעוץ משפטי, מס או פיננסי מוסמך. חוקי המס החלים חלים על החוק הפדראלי בלבד. מדינות בודדות עשויות להיות קודי מס נוספים משלהם. צור קשר עם המס המתאים ועם מקצוען משפטי במדינה שלך. מידע זה מסופק ממקורות האמינים כי הם אמינים אבל צריך לשמש בשילוב עם ייעוץ מקצועי כי הוא עולה בקנה אחד עם המצב האישי שלך.

בעריכת אליזבת ויינטראוב. בזמן הכתיבה, אליזבת Weintraub, Calber # 00697006, הוא ברוקר, עמית ב ליון נדל"ן בסקרמנטו, קליפורניה.