כיצד לעשות 1031 חילופי לדחות מיסים

האומרת על הזמן, "שום דבר אינו בטוח, אבל מוות ומסים", הוא רק חצי נכון עבור משלם מסים אמריקני מתמצא, המתכנן מכירת השקעה או עסק מאז מס רווחי הון על הרווחים שלך יכול לרוץ גבוה ככל 15% עד 30% כאשר המדינה מסים פדרליים משולבים, למה לא לנקוט את הצעדים הדרושים כדי למנוע את זה הפסד? עקיצה מס גדול יכול לחסל את הכסף אתה יכול להשתמש עבור השקעות עתידיות.

הזן את ההמרה 1031 המסים נדחים.למשתלם רבים, זה כמו כסף נופל מן השמיים.

1031 חילופי מסים דחה

1031 Exchange צוטט ככלי החזק ביותר לבניית עושר שעדיין זמין למשלם המסים, והוא מהווה חלק מרכזי מאסטרטגיית ההצלחה של אינספור מכשפים פיננסיים וגורואים בתחום הנדל"ן.שמו את שמו מסעיף 1031 של קוד ההכנסה הפנימית, שערי חילופי מאפשר למשלם המסים למכור הכנסות, השקעות או רכוש עסקי ולהחליף אותו עם סוג של סוג רטי.

רווחי הון על מכירת נכס זה נדחות או נדחות כל עוד הכללים IRS הם בקפידה ואחריו. זהו מס חכם ואסטרטגיה ההשקעה, כמו גם כלי תכנון הנדל"ן. בתיאוריה, משקיע יכול להמשיך לדחות את רווחי ההון על נדל "ן להשקעה עד למוות, ובכך למנוע את כולם יחד.

1984 חקיקה השתנתה כמה היבטים של 1031 חילופי

בימים הראשונים של "חילופי מין כמו", המונח נלקח פשוטו כמשמעו ולעתים קרובות הציב קשיים.

לדוגמה, אם אתה הבעלים של בניין שלוש קומות בניין דירה שאתה רוצה למכור באמצעות חילופי 1031, היית צריך למצוא עוד בניין בן שלוש קומות בניין לבנים שבעליו רצה להחליף. אחר כך הייתם נפגשים והחילופין יתקיים.

בעבר, לא היו מגבלות זמן על חילופי.

IRS דרש בקרות מחמירות יותר על התהליך, אשר הביא הקונגרס עובר בשנת 1984 סעיף 1031 (א). חקיקה זו מוגבלת חילופי נדחים, עוד מוגדר "סוג של" רכוש והקים לוח זמנים להשלמת החליפין.

זכאות ל - 1031 Exchange

נכסי מקרקעין המוחזקים לשימוש עסקי או השקעה מתאימים ל - 1031 Exchange. מגורים אישי אינו זכאי, בדרך כלל, רכוש לתקן- and- להעיף גם אינו זכאי כי זה מתאים בקטגוריה של הנכס המוחזק למכירה. נופש או בתים שני, שאינם מוחזקים כמו השכרות אינם זכאים ל 1031 טיפול; עם זאת, קיים מבחן שימוש לפי סעיף 280 של קוד המס החלים על מאפיינים אלה. במקרה זה יש להתייעץ עם מומחה מס.

מגרש, אשר נמצא בפיתוח, וכן רכש למכירה חוזרת אינם זכאים לטיפול נדחית מס.מניות, אגרות חוב, שטרות, רכוש מלאי, וכן עניין מועיל בשותפות לא נחשבים "כמו סוג" רכוש למטרות החליפין.

כדי להעפיל כמו חילופי 1031 היום, העסקה חייבת לקחת בצורה של "חילופי" ולא רק מכירה של נכס אחד עם הרכישה הבאה של אחר.

ראשית, הנכס הנמכר ואת הנכס החלופי החדש חייב להיות מוחזק למטרות השקעה או לשימוש פרודוקטיבי במסחר או בעסק. הם חייבים להיות "כמו סוג" נכסים.

סוגי חילופי נדל"ן מתאימים לדרישה להחלפה מתאימה של נכס "כמו סוג":

משרד בתמורה למרכז קניות

מרכז קניות בתמורה לקרקע

• מגרש בתמורה לבניין תעשייתי
• בניין דירות בתמורה לבניין תעשייתי
• השכרת דירה אחת בתמורה לדיירים משותפים (TIC) נכס
• היום, אתה יכול להחליף בניין לבנים כי הבניין עבור גלם קרקע, מחסן או בניין משרדים קטן. עם זאת, יש מגבלות זמן קפדנית אשר חייב להיות נפגשו או 1031 Exchange לא יהיה מותר ואת ההשלכות המס יוטלו.
• לפני שנת 1984, כמעט כל חילופי נעשו בו זמנית עם סגירת והעברה של הנכס שנמכר, (Relinquished Property), ורכישת הנדל"ן החדש, (החלפת נכסים). בנוסף לבעיות שנתקל בהן כאשר מנסים למצוא נכס מתאים, היו קשיים עם העברת בו זמנית של כותרות, כמו גם קרנות. לא כך היום.

על ידי ג 'גרנט קונס, נשיא, 1031 אלטרנטיבות הקבוצה

בזמן הכתיבה, אליזבת וינטראוב, CalBRE # 00697006, הוא ברוקר, עמית ב ליון נדל"ן בסקרמנטו, קליפורניה.
על ידי ג 'גרנט קונס, נשיא, 1031 קבוצת חלופות

את 1031 מתעכב Exchange נמנע אלה מראש 1984 בעיות אבל מועדים מחמירים יותר מוטלות עכשיו. משלם המסים שרוצה להשלים חילופי, רשימות ושווקים רכוש בדרך הרגילה. כאשר הקונה נע קדימה וחוזה הרכישה מבוצע, המוכר נכנס להסכם חליפין עם מתווך מוסמך אשר בתורו הופך להיות המוכר החלופי.

הסכם החליפין בדרך כלל קורא הקצאה של החוזה המוכר של מתווך. הסגירה מתרחשת, כי המוכר לא יכול לגעת בכסף, מתווך מקבל את ההכנסות עקב המוכר.

1031 חילופי הגבלת זמן הגבלות

בשלב זה, ההגבלה העיתוי הראשון, 45 יום שלטון זיהוי, מתחיל. משלם המסים חייב לסגור או לזהות בכתב פוטנציאל החלפת נכס בתוך 45 ימים מ הסגירה והעברה של הנכס המקורי. פרק הזמן אינו סחיר, כולל סופי שבוע וחגים, ואת מס הכנסה לא יעשה חריגים. אם אתה חורג ממגבלת הזמן, חילופי כולו שלך יכול להיות פסול מסים בטוחים לעקוב.

סוגי תכונות החלפה לזיהוי:

שלושה נכסים ללא קשר לשווי השוק ההוגן שלהם.

1. כל מספר נכסים, כל עוד שווי השוק ההוגן המצרפי שלהם בסוף תקופת הזיהוי, אינו עולה על 200% משווי השוק ההוגן המצרפי של הנכס המבוטל נכון למועד ההעברה.
2. אם החריגה את כלל שלושת הקרקעות ואת כלל 200%, ההחלפה לא תיכשל אם משלמי המסים רוכשים 95% משווי השוק ההוגן המצטבר של כל המאפיינים המזוהים.
3. מהו אתחול?

באופן ריאליסטי, רוב המשקיעים עוקבים אחר כלל שלושת הקרקעות כדי שיוכלו להשלים את בדיקת נאותות ולבחור את אחד שעובד הכי טוב עבורם שייסגר.

בדרך כלל, המטרה היא לסחור עד כדי למנוע את העברת "אתחול" ולשמור על חילופי מס חינם.

"אתחול" הוא כסף או שווי שוק הוגן של כל נכס נוסף המתקבל על ידי משלם המסים באמצעות חילופי. הכסף כולל את כל שווי המזומנים, חובות, התחייבויות שהנכס המחליף כפוף להם. זהו "לא כמו סוג" רכוש ואת הכללים המסדירים אותו במהלך חילופי הם מורכבים. די לומר, ללא ייעוץ מקצועי, קבלת "אתחול" יכול לגרום מסים.

1031 חילופים כפופים לחוק של 180 יום

לאחר בחירת נכס חלופי, למשלם המסים יש 180 יום ממועד העברת הנכס שהוסגר לקונה על מנת לסגור את הנכס החלופי החדש. עם זאת, אם מועד הפירעון על תשואת המס של המשקיע, עם כל הרחבה, בגין שנת המס שבה נמכר הנכס שנמכר, הוא מוקדם מ - 180 הימים, יש להשלים את החלפה עד למועד מוקדם יותר. זכור, חלק מתקופה זו כבר נעשה שימוש במהלך תקופת הזיהוי. אין תוספים ואין חריגים לכלל זה, לכן רצוי לתזמן את הסגירה לפני המועד האחרון.

מאז החוק מחייב כי משלמי המסים לא לגעת את ההכנסות מהעסקה הראשונה, מתווך מוסמך רכש את הנכס החלפה מן המוכר בסגירת ולאחר השלמת העסקה, ולאחר מכן מעביר אותו למשלם המסים.

1031 חילופי לא עבור המשקיעים עשה זאת בעצמך

זהו תיאור בסיסי של איך עובד בהצלחה 1031 Exchange. בהתאם למצב של משלם המסים, סוג של רכוש ויתור על המאפיינים של הנכס החלופי, היבטים אחרים של Exchange עשוי להיות מעורב. השלמתו עשויה להיות מורכבת, ויש להתייעץ עם מומחים. זה לא משימה עבור "לעשות את זה בעצמך" המשקיע.

באמצעות כוח של 1031 Exchange לבנות ולשמר עושר ונכסים, לייצר תזרים מזומנים מהשקעות, ארגון מחדש, לגוון ולאחד אחזקות הנדל"ן היא זכותו של כל בעל הנדל"ן להשקעה בארצות הברית. משלם המסים האמריקאי לא צריך לשלם מסים הון על מכירת הנדל"ן להשקעה שלהם אם הם מתכוונים reinvest את ההכנסות האלה יותר להשקעה רכוש.

ניירות ערך המוצעים באמצעות Pacific West Securities, Inc. חבר FINRA / SIPC.

חומר זה אינו הצעה למכור או שידול לרכוש כל אבטחה.המידע נועד לדיון ולמטרות מידע בלבד. הוא אינו מיועד להחליף ייעוץ משפטי, מס או פיננסי מוסמך. חוקי המס החלים חלים על החוק הפדראלי בלבד. מדינות בודדות עשויות להיות קודי מס נוספים משלהם. צור קשר עם המס המתאים ועם מקצוען משפטי במדינה שלך. מידע זה מסופק ממקורות האמינים כי הם אמינים אבל צריך לשמש בשילוב עם ייעוץ מקצועי כי הוא עולה בקנה אחד עם המצב האישי שלך.

בזמן כתיבה, אליזבת וינטראוב, DRE # 00697006, הוא ברוקר, עמית ב ליון נדל"ן בסקרמנטו, קליפורניה.