כיצד להשתמש ניכוי מס מקרקעין שלך

משקיעים רבים שומעים על ניכוי מס פוטנציאלי הם יכולים לקבל מ הבעלות על נכס מניב והם מיד להתחיל לחפש נדל"ן לקנות. אם זה נשמע לך, קח נשימה עמוקה ראשונה. זה יכול לשלם צעד אחורה ולהעריך הנדל"ן שלך רדיפה במונחים של תכונות ההשקעה שלה.

המציאות לעומת התיאוריה

בתיאוריה, את הזכות סוג של נדל"ן להשכרה יכול להיות השקעה טובה, במיוחד כאשר אתה חשבון את היכולת שהיא מעניקה להשתמש ניכויים המס הקשורים.

-> ->

וכמובן, היתרון העיקרי הוא שאתה מקבל להשתמש בכסף של מישהו אחר כדי לשלם את הנכס לצבור נכס.

אבל המציאות לא תמיד משקפת את התיאוריה. לדוגמה, נניח שאתה רוצה לרכוש fourplex. אתה לאסוף את כל המידע הרלוונטי, דברים כמו מחיר הרכישה, מקדמה, תנאי מימון, לתקן את הכסף היית צריך לשים את זה מראש, מסים הנדל"ן, עלויות תחזוקה שנתיות משוערות, ואת שכר הדירה הצפוי. לאחר מכן להוסיף שיעור פנוי צפוי הוצאות נוספות שעשויות לצוץ.

ניגודיות כל זה עם כל ניכוי מס פוטנציאלי הנכס יספק לך. הפעל את המספרים באמצעות גיליון אלקטרוני, כך שתוכל לראות את ההשפעה של כל ניכוי מס שכירות הנדל"ן ייתכן שתוכל להשתמש. גיליון אלקטרוני צריך לכלול את סוגר המס שלך ואת היכולת להשתמש בכל הפסדים להשכרה נטו לקזז הכנסות אחרות.

השכרת נכס ניכוי מס יסודות

כאשר אתה הבעלים של הנדל"ן להשכרה, אתה יכול לפחת את הנכס, וזה יוצר הפסד מנקודת מבט מס לעתים קרובות יותר מאשר לא, גם כאשר הכנסות השכירות שלך מכסה את כל ההוצאות.

הפסד זה מכונה לעתים קרובות ניכוי מס הנדל"ן להשכרה. אם אתה באמת יכול להשתמש בו תלוי כמה הכנסות אחרות יש לך.

אם יש לך הכנסה קטנה מדי, ההפסד לא יועיל לך הרבה. ואם יש לך יותר מדי הכנסה חייבת - $ 150, 000 או יותר אם אתה יחיד כמו של 2017, אתה לא רשאי להשתמש בהפסד, הגבלות חלות לגבי כמה הפסד אתה יכול לטעון אם שלך מותאם ברוטו מותאם ההכנסה נופלת בין $ 100, 000 ו $ 150, 000.

מספרים אלה חלים על יחיד וראש משלמי המסים הביתיים, כמו גם אלה נשואים הגשת יחד. גזור אותם לחצי אם אתה נשוי הגשת החזר נפרד.

אם אתה נופל איפשהו בין הפרמטרים האלה, ניכוי מס שנוצר מ owning חתיכת השכרת נכס יכול להיות יתרון.

עכשיו נניח שזה לוקח לך יותר מהצפוי כדי לקבל את הנכס לתוך צורה מוכנה להשכרה. בנוסף, מתברר כי דמי השכירות אתה יכול למעשה תשלום פחות ממה סוכן שלך אמר לך שהם יהיו.אתה יכול להיות חשבון עבור חלק זה עם שיעור פנוי מחושב, אבל אתה כנראה מרגיש כאילו קונה את הנכס לא היה כזה מהלך חכם אחרי הכל.

אבל ניכוי מס שיצרת הציל אותך מ 4 $, 000 $ ל 5, 000 מסים. זה כסף אמיתי שהיה משולם למס הכנסה בשנה הנוכחית, כך שהוא עשוי לאזן.

איך ניכוי מס משפיע על החלטות תכנון אחרות

מה אתה מחליט לעשות כלכלית בחלק אחד של החיים שלך, כמו רכישת נכס להשקעה, יכול להשפיע על מה שאתה עושה בחלקים אחרים של החיים שלך, כגון השקעה 401 (k) או ROT IRA. אם אתה מבין $ 4, 000 $ $ 5, 000 חיסכון במס, וכל שאר הדברים להיות שווים, אתה צריך להגדיל את התרומות שלך 401 (k)?

לא בהכרח. בגלל אובדן ההשכרה ואת הניכויים האחרים שלך, שיעור המס האפקטיבי שלך יכול להיות פועל על 15 אחוזים. זה אולי לא הגיוני לשים כסף deductible לתוך 401 שלך (k) תוכנית כדי לחסוך רק 15 אחוזים, ואז אולי לשלם שיעור מס גבוה יותר 10 שנים בהמשך הכביש כאשר אתה למשוך את הכסף. תרומת IRA רוט יהיה הגיוני יותר במצב זה.

הקפד לקחת את הזמן כדי ללמוד ולהבין את כל הכללים וההשלכות של מצב המס שלך, ו / או לשכור יועץ פיננסי מוסמך לפני שאתה יוצא לגרוף את זה נכס מניב, וגם לאחר שתתחיל לממש הפסדים עבור למטרות מס.