איך עובד חוזה אדמה

חוזים בארץ עבור רכישת בתים היו פופולריים מאוד בסוף 1970s בתחילת 1980s. אז, חוזי מכירה בתשלומים, שנקראים לעתים חוזים למעשה, הציעו תנאי מימון אטרקטיביים יותר על פני השיעורים הגבוהים יותר והסטנדרטים הקפדניים של ההסמכה של המלווים המוסדיים.

חוזי הקרקעות החלו להיעלם כאשר דרישות ההלוואה התרככו והשיעורים ירדו מתחת ל -8%. אבל הם לא נעלמו לגמרי, למעשה, על קצות האצבעות בחזרה לשוק במהלך משבר המשכנתאות.

בעלי בתים לשעבר שאיבדו את בתיהם טרפה או נמכר דרך מכירה קצר החלו להישען על חוזי קרקע כחלופה מימון כאשר הבנקים הגדולים הפכו אותם משם.

מה זה חוזה למכירה מגרש חוזה?

חוזה מכירה בתשלומים הוא כל סוג של חוזה הדורש תשלומים תקופתיים, אבל בתחום הנדל"ן, זה נקרא בדרך כלל חוזה הקרקע, חוזה המעשה, או חוזה למכירה.

חוזה המכירה בתשלומים מפרט את מחיר המכירה, את סכום המקדמה, את הריבית, את הסכום של תשלומים חודשיים (או תקופתיים) ואת החובות של כל אחד מהצדדים. זה מכסה אחריות כגון מי יהיה לשמור על הבית, לשלם עבור ביטוח, וכן מס רכוש - וזה בדרך כלל הקונה. החוזה יכלול הפניה למוכר במקרה שהקונה מפסיק את ביצוע התשלומים.

-> ->

פרטים:

• חוזי קרקע או חוזים למעשה הם הסכם אבטחה בין מוכר, הנקרא ספק, וקונה, הנקרא Vendee.
• הספק מסכים למכור נכס על ידי מימון הרכישה עבור Vendee.
• הספק שומר על התואר המשפטי והוונדי מקבל כותרת שוויונית.
• המימון הבעלים יכול לכלול יתרת משכנתא קיימת (ראה להלן) או הנכס יכול להיות חופשי וברור (האפשרות הטובה ביותר).
• עם התשלום במלואו, ספק את הידיים Vendee שטר לנכס.

הכל כלול (Wrap-around) חוזים יבשתיים

• עטיפה סביב חוזים מכילים משכנתא קיימת.
• Vendee עושה תשלום אחד על הספק.
• עם קבלת התשלום, הספק משלם את תשלום המלווה הבסיסי ושומר את השאר.
• אם המשכנתא הקיימת בריבית נמוכה מהשיעור על החוזה, הספק מרוויח ריבית נוספת על כסף שאינו שייך לספק.

כך זה עובד.

1. תגיד את מחיר המכירה הוא $ 100, 000.
2. Vendee מניח 10 $, 000.
3. Vendee מסכים לבצע תשלומים על $ 90, 000, נושאות ריבית ב 6. 5%, לשלם 567 $.
4. ההלוואה הבסיסית הקיימת היא 50 $, 000, לפקודת ריבית של 5% עם תשלום של $ 268.
5. הספק מרוויח 6. 5% ריבית על $ 40, 000 של הון עצמי, PLUS 1. 5% ריבית על המשכנתא הקיימת של 50 $, 000 $ בכיסים $ 299 לחודש.
6. Vendee גם משלם מסים, ביטוח וכל שאר עלויות הבעלות.

ישר חוזים

אין לעקוף עניין בחוזה ישר. Vendee יכול להסכים לשלם את המלווה הקיים ישירות לבצע תשלום נוסף על הספק, או את Vendee יכול לשלוח תשלום אחד על הספק, ואת הספק יהיה לשלם את התשלום למלווה הבסיסית. בואו נסתכל על הדוגמה הקודמת על חוזה ישר:

1. מחיר המכירה של $ 100, 000.
2. Vendee מניח 10 $, 000.
3. Vendee עושה תשלום אחד של $ 268 על יתרת ההלוואה הקיימת של $ 50, 000, נושאות ריבית של 5%.
4. Vendee עושה תשלום שני לספק על 40 $, 000 $ הבעלים נושאת מימון, נושאות ריבית ב 6. 5% ו payable ב $ 253 לחודש.
5. סך של שני התשלומים הוא $ 521, אשר חוסך את $ 46 $ Vendee לחודש מעל לעטוף סביב.

כוח מכירה

• כמה חברות כותרת טיוטת ובטח חוזי קרקע המכילים ספק, ונאמן ונאמן. אתה צריך להתקשר מסביב כדי למצוא חברה כותרת.
• כמו נאמן בשטר נאמנות, הספק וונדי מקצים את הזכות, הבעלות והריבית לנאמן לצורך הבטחת התחייבויותיו של הספק ושל וונדי.
• במקרה ונדי מפסיק לבצע תשלומים, הנאמן יש את הכוח לחלט תחת כוח המכירה.
• תהליך הגשת הודעת ברירת המחדל משתנה ממדינה למדינה.

האצת סעיפים בהלוואות בסיס

כל ההלוואות היום מכילים האצה ניכור סעיפים. המלווים היו לו היסטוריה ארוכה של הלוואות מתקשר מיידי ו payable אם קונים לקח את הכותרת "בכפוף" את ההלוואות הקיימות. הסיבה לכך היא כי המלווים רצו את הקונים כדי להעפיל, לשלם נקודות הלוואה ועוד ריבית גבוהה יותר.

סו Heimbichner, קצין השלשה בשיקגו כותר בסקרמנטו, כבר בעסק מאז 1976 וצפה הפופולריות של חוזי קרקע לבוא וללכת. אחת התביעות הגדולות ביותר מאותה תקופה התפתחו קונים לוקח נושא הכותרת משכנתאות הקיימות שנערך על ידי החיסכון הפדרלי ועמותות הלוואה. הקונגרס העביר את חוק מוסדות ההפקדה של 1982, ובכך מחק ביעילות את היכולת להשתלט על הלוואות קיימות.

Heimbichner אומר המלווים היום נוטים להסתכל לכיוון השני. "כמה המלווים שמחים לקבל את התשלומים שלהם עשה," היא אמרה. אבל אל תנסה להשתלט על הלוואות שנתמכות על ידי הממשלה. "אתה לא רוצה להתעסק עם הממשלה", מזהיר הימביצ'נר, "כי אתה הולך לקבל סטירות". אם חוזה הקרקע שלך מכיל משכנתא קיימת, אתה צריך לחפש את עצתו של עורך דין הנדל"ן.

דוגמאות של הלוואות מגובות הממשלה הן פאני מיי או פרדי מאק, וכן הלוואות ממשלתיות הן FHA או VA.

צרור זכויות של ונדי

לכל דבר מעשי, ונדי הבעלים של הנכס יש את הזכות של:

• החזקה.
• שקט והנאה של הנכס.
• אי הכללה, לאלץ אחרים לעזוב את המקום.
• מכירה חוזרת.

היתרונות של Vendee

• לא זכאי, למרות הספק יכול לבקש עותק של דו"ח האשראי של הקונה.
• גמישות תשלום. הסכום הוא סחיר.
• אורך תקופת חוזה הקרקע, הריבית והתשלומים ניתנים למשא ומתן.
• עלויות סגירה נמוכות. אין דמי המלווה לשלם.
• סגירה מהירה. העסקאות יכולות להיסגר תוך שבעה ימים או פחות.

הטבות לספק

• בדרך כלל מחיר המכירה גבוה יותר ולא הערכה. למרות הקונים מומלץ לקבל הערכה.
• אם במס, אולי יכול להעפיל רווח נדחה.
• הכנסה חודשית.
• לעתים קרובות שיעור תשואה טוב יותר מאשר חשבונות בשוק הכסף.
• אם הנכס הוא non-conforming, זוהי דרך קלה למכור.
• סגירה מהירה.

טיפים לקונה

• קבל הערכה.
• קבל ביטוח הכותרת.
• לעסוק בשירותיה של חברת החזקות כדי להחזיק ברשותו של שטר הוצאה להורג ואת המסמכים המקוריים.
• שוחח עם עורך דין בתחום הנדל"ן.

המוכר טיפים

• משוך את דוח האשראי של הקונה.
• כלול את שמות הספק וה- Vendee בפוליסת הביטוח הקיימת.
• לשכור חברת תשלומים כדי להתמודד עם אוסף החוזה.
• שוחח עם עורך דין בתחום הנדל"ן.

מאמר זה הוא לא להיות misconstrued כמו מתן ייעוץ משפטי. רק עורכי דין יכולים להציע ייעוץ משפטי.