כיצד נדל"ן משפיע על הכלכלה האמריקאית

נדל"ן משחק תפקיד אינטגרלי בכלכלת ארה"ב. נדל"ן למגורים מספק דיור למשפחות. זה לעתים קרובות המקור הגדול ביותר של עושר וחיסכון עבור משפחות רבות. נדל"ן מסחרי, הכולל בנייני דירות, ליצור מקומות עבודה וחללים עבור קמעונאות, משרדים וייצור. עסקי הנדל"ן וההשקעה מספקים מקור הכנסה למיליונים.

בשנת 2016, הבנייה בנדל"ן תרמה $ 1. 2 טריליון לתוצר הכלכלי של המדינה.

זה 6 אחוזים מהתוצר המקומי הגולמי של ארה"ב. זה עלה על השיא של 2006 $ 1. 195 טריליון דולר. באותו זמן, הבנייה בנדל"ן היה חסון 8. 9 אחוז רכיב של התוצר. הבנייה בנדל"ן היא עבודה אינטנסיבית. זו הסיבה לירידה בבנייה למגורים היתה תרומה גדולה לשיעור האבטלה הגבוה של המיתון.

הבנייה היא החלק היחיד של הנדל"ן זה נמדד על ידי התמ"ג. נדל"ן משפיע גם על תחומים רבים אחרים של רווחה כלכלית שאינם נמדדים. לדוגמה, ירידה במכירות הנדל"ן בסופו של דבר מוביל לירידה במחירי הנדל"ן. זה מוריד את הערך של כל הבתים, אם הבעלים מוכרים באופן פעיל או לא. זה מקטין את מספר ההלוואות הון הביתה זמין לבעלים. הם יקצצו בהוצאות הצרכנים.

כמעט 70 אחוזים של כלכלת ארה"ב מבוסס על הצריכה האישית. ירידה בהוצאות הצרכנים תורמת לספירלה כלפי מטה במשק.

זה מוביל טיפות נוספות בתעסוקה, הכנסה והוצאות הצרכנים. אם הפדרל ריזרב לא יתערב על ידי הפחתת הריבית, אז המדינה עלולה ליפול למיתון. החדשות הטובות רק על מחירי הבתים הנמוכים הוא שזה מפחית את הסיכויים של האינפלציה.

נדל"ן המיתון 2008

מחירי הבתים נופלים בתחילה מופעלות המשבר הפיננסי 2008, אבל מעטים הבנתי את זה באותה עת.

בחודש יולי 2007, המחיר החציוני של בית משפחתי קיים ירד ב -4% מאז השיא באוקטובר 2005, על פי איגוד המתווכים הלאומי. אבל הכלכלנים לא יכלו להסכים על כמה רע זה היה. הגדרות מיתון, שוק דובי ותיקון שוק המניות מתואמים היטב, אבל זה לא נכון לגבי שוק הדיור.

רבים השוו זאת לירידה של 24% במהלך השפל הגדול של 1929. הם גם השוו אותו לירידה של 22-40% באזורי הנפט במהלך ירידת מחירי הנפט בתחילת שנות ה -80. לפי הסטנדרטים האלה, השפל לא היה ראוי לציון.

כמה מחקרים כלכליים הראו כי ירידות מחירים הדיור של 10-15 אחוזים מספיק כדי לחסל את ההון העצמי. זה יוצר אפקט כדור שלג שיוצר כאב חמור עבור בעלי בתים.הפסד הון חמור התרחש בכמה קהילות בפלורידה, נבאדה ולואיזיאנה ב -2007. בדיעבד, יותר מאיתנו היו צריכים להקשיב להם.

כמעט מחצית מההלוואות שהונפקו בין השנים 2005 ו -2007 היו סאב-פריים. משמעות הדבר היא כי הקונים היו סיכוי גבוה יותר מחדל. הבעיה האמיתית היתה שהבנקים השתמשו במשכנתאות אלו כדי לתמוך בטריליוני דולרים של נגזרים. הבנקים קיפלו את משכנתאות הסאב-פריים לאגרות חוב מגובות משכנתא.

הם מכרו אותם כהשקעות בטוחות לקרנות פנסיה, לתאגידים ולגימלאים. זה בגלל שהם היו "מבוטח" מ ברירת המחדל על ידי מוצר ביטוח חדש שנקרא אשראי ברירת המחדל swaps. המנפיק הגדול ביותר היה אמריקן אינטרנשיונל גרופ.

כאשר הלווים היו כברירת מחדל, ניירות הערך מגובי המשכנתאות היו בעלי ערך מפוקפק. כך משקיעים רבים ניסו לממש את ברירת המחדל שלהם swaps ברירת המחדל כי AIG נגמר במזומן. היא איימה על ברירת המחדל עצמה. בגלל זה הפדרל ריזרב היה צריך לחלץ את זה. כך נגזרים יצרו את משבר המשכנתאות.

בנקים עם הרבה ניירות ערך מגובי משכנתאות על הספרים שלהם, כמו בר סטרנס וליהמן ברדרס, נדחקו על ידי בנקים אחרים. ללא מזומנים כדי לנהל את העסק שלהם, הם פנו אל הפד לעזרה. הפד מצא קונה הראשון, אבל לא השני.

פשיטת רגל של ליהמן ברדרס בעט המשבר הפיננסי 2008.

רוב האמריקאים מאמינים כי שוק הנדל"ן יקרוס בשנתיים הקרובות. הם רואים מחירי הדיור עולה, ואת הריבית הפד להעלות. בעיניהם, זה נראה כמו בועה כי יהיה בעקבות קריסה. אבל יש תשעה הבדלים בין שוק הדיור 2017 לבין השוק 2007. לדוגמה, רק 5 אחוזים משכנתאות היו subprime. בשנת 2005, subprime מהווים 20 אחוזים מכלל המשכנתאות. הבדלים אלה גורמים לקריסת שוק הדיור פחות סביר.