ביטוח משכנתא פרטית (PMI) לעומת הלוואות קומבו

עד הנשיא בוש חתם על חוק מס רווחה ובריאות חוק של 2006 , פרמיות ביטוח משכנתא לא היו חייבים במס. החל מ -1 בינואר 2007, לווים יכולים כעת לנכות תשלומים אלה. על פני השטח, זה נשמע כמו חדשות טובות עבור קונים הביתה בפעם הראשונה. אבל האם זה?

אחד הכוחות המניעים מאחורי לקיחת הלוואות piggyback, המכונה גם הלוואות משולבות, היה ניכוי מס זמין לשלם את כל הריבית לעומת תשלום פרמיה ביטוח משכנתא שלא היה חייב ממס על הלוואה אחת.

היתרון השני הוא כי התשלומים הכולל על הלוואה משולבת הם לעתים קרובות הרבה יותר נמוך מאשר תשלום עם PMI.

כיצד Combo הלוואות עבודה

הלוואה משולבת או הלוואות piggyback הם מימון המשלב משכנתא ראשונה עם משכנתא שנייה (עם או בלי מקדמה). הסיבות הללו סוגים של הלוואות הם appealing כי רבים קונים הביתה אין 20% ממחיר הרכישה במזומן או לא רוצה לשים 20% כדי לקנות בית - ו משולבת הלוואות עוברים את הדרישה לשלם PMI. סוגים נפוצים של הלוואות משולבות הם:

• 5/15/80. תרחיש זה כולל הורדת 5%, ומימון משכנתא ראשונה של 80% ממחיר הרכישה, יחד עם משכנתא שנייה המהווה 15% ממחיר הרכישה.
• 10/10/80. תרחיש זה כולל הורדת 10%, ומימון משכנתא ראשונה של 80% ממחיר הרכישה, יחד עם משכנתא שנייה המהווה 10% ממחיר הרכישה.
• 80/20. תרחיש זה כולל הורדת אפס, ומימון משכנתא ראשונה של 80% ממחיר הרכישה, יחד עם משכנתא שנייה המהווה 20% ממחיר הרכישה.

שיעורי הריבית על משכנתא שנייה הם גבוהים יותר מאשר אלה על המשכנתא הראשונה, אבל לפעמים את התשלומים הכולל הם פחות מאלה הממומנים על משכנתא ראשונה עם ביטוח משכנתא פרטית. יתר על כן, מאז הלוואות משולבות הגיע לשיא בשנת 2005, לווים רבים שוקלים אופציות אחרות בגלל שינויים לטווח קצר הריבית.

השוואה בין מדד מנהלי הרכש לבין הלוואות קומבו

בואו להשוות שני לווים עם ציונים זהה FICO של 680. הנה איך מספרים לעבוד:

80/20 מימון
תגיד את משפחת קלינגון קונה $ 500 000 הביתה באמצעות מימון 80/20. המשכנתא הראשונה תהיה ב 6. 25% ו payable ב 2 $, 462. 87 לחודש עבור קרן וריבית. המשכנתא השנייה תהיה ב 8. 5% ו payable ב 768 $. 91 לחודש, קרן וריבית.

סך כל התשלומים עבור הלוואה משולבת: $ 3, 232

100% עם PMI
אבל משפחת Romulan קונה $ 500, 000 הביתה באמצעות מימון 100% עם ביטוח PMI. המשכנתא הראשונה תהיה גם ב 6. 25% אבל payable ב 3 $, 079, ו- PMI ביטוח מוסיף עוד 400 $ לתשלום זה.

סך הכל תשלומים עבור משכנתא ראשונה עם PMI: $ 3, 479.

משפחת Romulan צריך לחכות שנתיים, ולקבל הערכה כדי להראות 20% הון, כדי להיפטר הביטוח. אבל אומרים הרומולים לעשות, ואת התשלום טיפות ל 3 $, 079 ללא PMI. Romulans לא ישלם פחות קלינגונים עד חודש 63 של ההלוואה.

תכונות של מס הכנסה הפרשה עבור MMI / PMI

פרמיות ביטוח משכנתא (MMI) משולמות על FHA, הלוואות לדיור כפרי, וכמה הלוואות קונבנציונאלי דורשים ביטוח משכנתא פרטית (PMI), שניהם ניתנים לניכוי כפופים מסוימים הוראות:

• ההקלה מס הבריאות חוק הוראה עבור ניכוי מס הכנסה PMI חל על מימון לאחר 31 דצמבר 2006. זה אומר בעלי הבית יכולים לנכות ביטוח משכנתא על הלוואות נלקח בשנת 2007. אפילו חדשות טובות יותר היא העובדה כי תחת את חוק מסירות משכנתאות החוב הקלה של 2007, ניכוי מס PMI הוארך עד שנת 2010.
• זמין לאנשים הגשת תשואות משותף או יחיד עם פחות מ 100 $, 000 של הכנסה ברוטו מותאם (AGI), או 50 $, 000 AGI לנשואים המוגשים בנפרד. רוב האנשים צריכים להרוויח לפחות $ 50, 000 לעשות פירוט של הפסקה טובה יותר מאשר לקחת את הניכוי הסטנדרטי, אז זה די הרבה מצמצם את הכישורים לאלה מרוויחים מעל $ 50, 000 עדיין פחות מ 100 $, 000.
• משפחות להרוויח מעל $ 110, 000 AGI לא יכול לקחת ניכוי. אבל למי מרוויח בין $ 100, 000 ו $ 110, 000 AGI, שלבי הניכוי החוצה על ידי 10% לכל $ 1, 000.
• ניכוי זמין על refinances אם סכום ההלוואה המקורי אינו עולה. מכה את דמי ההלוואה לתוך ההלוואה, ואתה כנראה יעלה על יתרת המקורי ולא זכאי.

מומחים צופים חידוש נוסף של ההפרשה על פי הבאות:

• ניכוי מס ביטוח משכנתא מסתיים לטובת משלמי המסים.
• הפרשה מתקבלת היטב על ידי רוכשי דירות.
• היכולת לנכות ביטוח משכנתא מסייע יותר רוכשי הבתים הראשונה לרכוש בתים.

_{בזמן כתיבה, אליזבת וינטראוב, DRE # 00697006, הוא ברוקר, עמית ב ליון נדל"ן בסקרמנטו, קליפורניה.}