נדל"ן מסחרי: הגדרה, השפעה, REITs

הגדרה: נדל"ן מסחרי הוא כל רכוש בבעלות לצורך ייצור הכנסה. יש בערך $ 6 טריליון בשווי של נדל"ן מסחרי בארצות הברית. להלן חמש קטגוריות הגדולות של נדל"ן מסחרי.

• קמעונאות כולל קניונים מקורה, קניונים חוצות וקופסאות קופסאות גדולות. הוא כולל גם חנויות מכולת ומסעדות. הערך שלה הוא סביב 2 $. 1 טריליון, או 36 אחוזים מן הערך הכולל של הנדל"ן המסחרי. זה מורכב של לפחות 9. 5 מיליארד מטרים רבועים של שטח מרכז קניות. לקבלת מידע נוסף, ראה מהו קמעונאי?

• מלונות כולל מוטלים, אתרי נופש יוקרתיים ומלונות עסקיים. קטגוריה זו אינה כוללת בתים להשכיר חדרים באמצעות Airbnb. יש בערך 4 מיליון חדרי מלון בשווי של 1 $. 92 טריליון דולר.
• בנייני משרדים כוללים כל דבר, החל בגורדי שחקים במנהטן ועד למשרדו של עורך הדין. יש בערך 4 מיליארד רגל מרובע של שטחי משרדים, בשווי $ 1. 7 טריליון, או 29 אחוזים מכלל.
• בנייני דירות הם נדל"ן מסחרי. זה בגלל שהחברות מחזיקות בהן רק כדי להרוויח. זו הסיבה בתים מושכרים על ידי בעליהם הם מגורים, לא מסחרי. חלק מהדו"חות כוללים נתוני בנייני דירות בסטטיסטיקה של נדל"ן למגורים במקום נדל"ן מסחרי. ישנם סביב 33 מיליון מטרים רבועים של שטח השכרת דירה, שווה בערך $ 1. 44 טריליון דולר.
• תעשייתי המאפיין משמש לייצור, הפצה או אחסון של מוצר. זה לא תמיד נחשב מסחרי, במיוחד בתכניות השימוש בקרקע וביעוד. ישנם 13 מיליארד מטרים רבועים של רכוש תעשייתי בשווי של כ -240 מיליארד דולר.

קטגוריות אחרות הנדל"ן המסחרי הם הרבה יותר קטנים. אלה כוללים כמה עמותות, כגון בתי חולים ובתי ספר. קרקע פנויה היא נדל"ן מסחרי אם זה יהיה מושכר, לא נמכר. (מקור: "סימני הבראה", "וול סטריט ג'ורנל", 5 באוקטובר 2010. "סטטיסטיקה על ענף הנדל"ן", "שולחן עגול הנדל"ן".

"מדדי נדל"ן מסחריים", Standard & Poor's) >

כיצד נדל"ן מסחרי להשפיע על הכלכלה?

כמרכיב של התוצר המקומי הגולמי, בניית נדל"ן מסחרי תורמת 3 אחוזים מהתוצר הכלכלי של ארה"ב. בשנת 2016, היה 516 מיליארד דולר של בנייה מסחרית הנדל"ן, לעומת 507 מיליארד דולר בשנת 2015. שיא שיא היה 586 $. 3 מיליארד דולר בשנת 2008. השפל היה 376 דולר. 3 מיליארד דולר בשנת 2010. זה מייצג ירידה מ -4.1% ל -2.6% מהתמ"ג.

למה זה לקח מסחרי הנדל"ן הבנייה שנתיים יותר לפסגה מאשר בועת הדיור? בנייה נדל"ן מסחרי פשוט לוקח יותר מאשר הבנייה למגורים הנדל"ן.בוני הראשון צריך לוודא שיש מספיק בתים וקונים לתמוך בפיתוח חדש. אז זה לוקח זמן לגייס כסף ממשקיעים. זה לוקח כמה שנים לבנות מרכזי קניות, משרדים ובתי ספר. זה לוקח אפילו יותר זמן לחכור את הבניינים החדשים. כאשר שוק הדיור התרסק בשנת 2006, פרויקטים בתחום הנדל"ן המסחרי כבר היו בעיצומו.

אתה יכול בדרך כלל לחזות מה יקרה בתחום הנדל"ן המסחרי על ידי בעקבות עליות ומורדות של שוק הדיור. כאינדיקטור מפגר, סטטיסטיקה מסחרית הנדל"ן לעקוב מגמות מגורים על ידי שנה או שנתיים.

הם לא יראו סימנים למיתון. הם בדרך כלל פגע שלהם נמוך גם לאחר הנדל"ן למגורים.

כיצד להשקיע בנדל"ן מסחרי

השקעות נדל"ן להשקעה היא חברה ציבורית המפתחת ובבעלותה נדל"ן מסחרי. רכישת מניות ב REIT היא הדרך הקלה ביותר עבור משקיע בודד כדי להרוויח הנדל"ן המסחרי. אתה יכול לקנות ולמכור מניות של REITs בדיוק כמו מניות, אג"ח או כל סוג אחר של אבטחה. הם מחלקים רווחי מס למשקיעים, בדומה למלאי דיבידנדים. REITs להגביל את הסיכון שלך על ידי ומאפשר לך להחזיק את הנכס מבלי לקחת משכנתא. מאז אנשי מקצוע לנהל את המאפיינים, אתה חוסך זמן וכסף.

בניגוד לחברות ציבוריות אחרות, REITs חייבים לחלק לפחות 90% מהרווחים החייבים שלהם לבעלי המניות. זה חוסך להם את עלות המס העסקי, אשר משולם על ידי בעל המניות על שיעור מס רווחי הון.

RITs מחזיקה ב -34% מההון בשוק הנדל"ן המסחרי. זהו מקור הבעלות השני בגודלו. הגדול ביותר הוא הון פרטי, שבבעלותו 43. 7 אחוזים. (מקור: "Scaling New Heights", האגודה הלאומית של מתווכים, 2015).

היתרונות והחסרונות של REITs

מאז ערכי הנדל"ן המסחרי הם מחוון בפיגור, מחירי REIT בדרך כלל לא עולים ויורדים עם המניות שׁוּק. זה עושה להם תוספת טובה לתיק מגוון. REITs לחלוק יתרון עם אג"ח ודיבידנדים בהפקת מניות בכך שהם מספקים זרם יציב של הכנסות. כמו כל ניירות הערך, הם מוסדרים וקלים לקנות ולמכור. (מקור: "מה זה REIT?" REIT. Com)

זכור כי הערך של ה- REIT שלך משקף יותר מאשר רק את הנדל"ן הבסיסי. זה מושפע גם על ידי הביקוש REITs עצמם כהשקעה. הם מתחרים במניות ובאג"ח למשקיעים. אז גם אם הערך של הנדל"ן שבבעלות ה- REIT עולה, מחיר המניה עלול ליפול בהתרסקות שוק המניות.

מתי לקנות ולמכור REITs

כאשר משקיעים REITs, להיות בטוח כי אתה מודע למחזור העסקי ואת השפעתו על הנדל"ן המסחרי. במהלך בום, הנדל"ן המסחרי יכול להיות חווה בועה הנכס לאחר הנדל"ן למגורים מתחיל לרדת. במהלך מיתון, הנדל"ן המסחרי פוגע בשפל לאחר הנדל"ן למגורים.

REITS Versus ETFs

קרנות נאמנות נדל"ן עוקבות אחר מחירי מניות ה- REIT.המשקיעים נמשכים לתעודות סל משום שיש להם עמלות נמוכות מאוד. אבל מאז הם צעד אחד נוסף מן הערך של הנדל"ן הבסיסית, הם רגישים יותר בשוק המניות בשוק הדוב. (מקור: ג'ואן קליבר, "היתרונות והחסרונות של השקעות תעודות סל נדל"ן", חדשות ארה"ב & World Report, 5 יוני 2014).

נדל"ן מסחרי במהלך המשבר הפיננסי

נדל"ן מסחרי ההלוואות התאושש מהמשבר הפיננסי 2008. ב 30 ביוני 2014, 680, 680 של FDIC המבוטחים של המדינה מחזיקים $ 1. 63 טריליון הלוואות מסחריות. זה היה גבוה ב -2% מהשיא של 1 $. 6 טריליון במארס 2007.

סימנים ראשונים של ירידה במקרקעין מסחרי התרחשה שלוש שנים לאחר מחירי הנדל"ן למגורים החלה לרדת בשנת 2006. עד דצמבר 2008, מפתחים מסחריים יעמדו בין 160 $ ​​ל 400 מיליארד דולר ברירת המחדל של ההלוואה אם ​​הם לא הצליחו למצוא בנקים למחזר אותם. רוב ההלוואות היו רק 20-30 אחוז הון. הבנקים דורשים כעת הון של 40-50%.

בניגוד למשכנתאות הביתה, הלוואות עבור מרכזי קניות בנייני משרדים יש תשלומים גדולים בסוף המונח. במקום לשלם את ההלוואה, מפתחים בדרך כלל למחזר. אם המימון אינו זמין, הבנקים חייבים לעקל.

ההפסדים להלוואה היו צפויים להגיע ל -30 מיליארד דולר ולפגוע בבנקים קהילתיים קטנים יותר. הם לא היו נפגעים קשה על ידי הבלגן משכנתא סאבפריים כמו הבנקים הגדולים, אבל השקיעו יותר מרכזי קניות מקומיים, מתחמי דירות ומלונות. רבים חששו כי המשבר בבנקים קטנים יכול להיות גרוע כמו החיסכון ומשבר ההלוואות לפני 20 שנה.

איגוד הסחר בוושינגטון למפתחים, נדל"ן השולחן העגול, מעריכים כי כ 300 מיליארד דולר לטווח קצר הלוואות מסחריות נדל"ן התבגר בשנת 2008. הרבה הלוואות אלה יכול להיות רע אם הם לא היו refinanced.

על ידי אוקטובר 2009, הפדרל ריזרב דיווח כי הבנקים רק להפריש $. 38 עבור כל דולר של הפסדים, אשר יכול להגיע ל 45% של $ 3. 4 טריליון חוב נפרע. מרכזי קניות, בנייני משרדים ובתי מלון היו פושטים רגל בגלל משרות פנויות. אפילו הנשיא אובמה הודיע ​​על המשבר הפוטנציאלי על ידי הצוות הכלכלי שלו.

הערך של הנדל"ן המסחרי ירד 40-50 אחוזים בין השנים 2008 ו 2009. בעלי הנדל"ן המסחרי מיהר למצוא במזומן כדי לבצע את התשלומים, שכן הדיירים רבים היו או יצאו מכלל העסק או reegotiated תשלומים נמוכים יותר. בעלים ניסו לגייס מזומנים על ידי מכירת מניות של מניות חדשות. בגלל שהם השתמשו בכספי תמיכה תשלומים על נכסים קיימים, הם לא יכלו להגדיל את הערך לבעלי המניות. הם דיללו את הערך לבעלי מניות קיימים וחדשים. בעלי המניות החדשים היו כנראה רק "לזרוק כסף טוב אחרי רע." (מקור: ראיון עם ג 'ון קונה של TARP קפיטל).

על ידי יוני 2010, שיעור עבריינות המשכנתא עבור הנדל"ן המסחרי המשיך להחמיר. על פי ריאל קפיטל אנליטיס, 4.17% מההלוואות ירדו ברבעון הראשון של 2010. זה 45 $. 5 מיליארד הלוואות בנקאיות. זה גבוה יותר מאשר 3. שיעור 83 אחוזים ברבעון הרביעי של 2009 ו 2. 25 אחוז שיעור לפני שנה. זה הרבה יותר גרוע מ -0. 58% שיעור ברירת המחדל במחצית הראשונה של 2006, אבל לא רע כמו שיעור של 55% בשנת 1992.

על ידי אוקטובר 2010, זה נראה כמו דמי השכירות עבור נדל"ן מסחרי החלה התייצבות . במשך שלושה חודשים, דמי השכירות של 4 מיליארד מטרים רבועים של שטחי משרדים רק נפל על ידי פרוטה בממוצע. שיעור המשרות הפנויות במשרדים הארציים התייצב ב -17%. ירידה של 5% לעומת הרבעון הקודם של 18% ב -7%, לפי חברת המחקר רייס, Inc.

המשבר הפיננסי הותיר את ערכי ה- REIT בדיכאון במשך שנים. למה? סיבה אחת היא שזה היה קשה לראות את הנכסים המעוקלים REITs קנה במהלך המשבר. השני הוא כי בעלי הנדל"ן המסחרי היו הפוך כלפי מטה שלהם משכנתאות. ערכי הנכסים המסחריים שלהם ירדו ב-40-50% מאז 2008, והורידו את שווי ה- REIT. (מקור: מארק Heschmeyer, "CRE הלוואות על ידי הבנקים עולה על המיתון מראש רמות", חדשות CoStar, 3 ספטמבר 2014.)

הלוואות נדל"ן מסחרי כמעט גרם המיתון השני. בשנת 2013, הבנקים החזיק 991 $. 2 מיליארד דולר הלוואות מסחריות, עלייה של 3. 3 אחוזים מעל 2012. רובם היו עבור בנייני דירות. כשליש הגיע בין השנים 2015 ו 2017. רוב נכתבו בשנת 2005-07 כאשר ערכי הנכסים היו גבוהים. הלוואות אלו היו יכולים להיות ברירת המחדל אם מחירי הדירות ירדו. במקום זאת, אנשים שאיבדו את בתיהם הפכו לשוכרים, וחסכו את ההלוואות מהפרעון ומהכלכלה ממיתון אחר.