כיצד לקנות Foreclosures בנק או רכש

האם אתה חושב על קניית טרפה? זה עוזר ללמוד תחילה קצת על איך בתים בסופו של דבר טרפה.

הבנקים עצמם הנדל"ן כי הבנקים רכשו את הבתים באמצעות עיקול. בתים על ספרים של הבנק נקראים REOs, אשר ראשי תיבות של "נדל"ן בבעלות". להבין כי כאשר הבנקים מקבלים מעשים רכוש לבתים באמצעות עיקול, זה לעתים קרובות כי אף אחד לא הופיע על הצעדים לבית המשפט להציע את הסכום המינימלי של המשכנתא הקיימת (ים) או את הבנק בכוונה ההצעה המינימלית כך שאף אחד לא יגע בו.

על פני השטח, זה אולי לא נשמע כאילו העיקולים הם רווחיים, במיוחד אם הבנק רוצה למכור את המלאי שלה בשוק הפתוח עבור הסכום שהיה פעם חייב לבנק על ידי משכנתאות הקודם . עם זאת, הנה לפחות שתי סיבות מדוע REO יכול להיות רווחי לך:

אם שתי הלוואות היו מאובטח על הנכס (אשר נפוץ בימים אלה), המלווה השני לפעמים לא לעקל. אם המלווה השני לא לפצות את התשלומים בחזרה למלווה הראשון ולהתחיל הליכים טרפה משלה, המלווה השני מקבל מחקו החוצה טרפה. משכנתאות השני השני מהווים 20% או יותר של שווי השוק המקורי.

• הבנק לעתים קרובות לא רוצה לשבת על המלאי שלה. מאז זה לא קיבל את ההצעה המינימלית של משקיע או קונה הביתה במהלך המכירה עיקול בבית המשפט, הבנק עשוי להיות מחיר כי בית REO עבור פחות, רק כדי להיפטר ממנו. תלוי החשבונאות הפנימית שלה.
• 
  מציאת סוכני הרישום REO

ישנם מקומות רבים זמינים באינטרנט כדי למצוא foreclosures. עם זאת, ניתן גם למצוא אותם MLS. אם אתה שואל את הסוכן של הקונה כדי לחפש MLS עבור "REOs", אתה כנראה תמצא כי קומץ קטן מאוד של סוכני נדל"ן מתמחים הרישום REOs למכירה בשכונה שלך.

להלן טיפים על REO רשימה סוכנים:

רוב REO רשימה סוכנים רשימה רק ריאו, אין סוג אחר של רכוש.

• REO סוכני הרישום לעתים קרובות לתת הנחות לבנקים תמורת העסק שלה, כי אלה סוכנים להתמודד נפח ולפעמים מנהל הנכס מקבל לחתוך.

• REO סוכני הרישום להרוויח כסף על ידי או למכור הרבה REOs או הפעלה כסוכן כפול. תחת סוכנות כפולה, סוכן הרישום REO תרוויח הן עמלה הרישום ואת הסוכן של הנציבות של הוועדה.

• כדי למשוך סוכני הקונה, בנקים רבים מציעים אחוז גדול יותר של עמלה לסוכן של הקונה תוך הנחה את הנציבות רישום של הוועדה.

• סוכני הרישום REO בדרך כלל מייצגים את המוכר, לא את הקונה. שקול אם אתה רוצה ייצוג משלך, אתה יכול.

• סוכני הרישום REO הם בדרך כלל סוכני ייצור העליון בגלל היקף העסקים שהם מנהלים.הם בדרך כלל לא מבלה הרבה זמן לעבוד עם קונים.

• כמה סוכני הרישום REO עסוקים כל כך, כי הם שוכרים עוזרים לשיחות שדה. רבים לא נותנים את מספר הטלפון הנייד הפרטי שלהם, אשר יכול להפוך את התקשורת קשה.

• 
  שכירת סוכן קונה

אלא אם כן יש לך ניסיון ישיר משא ומתן עם הבנקים, ייתכן שתקבל ייצוג טוב יותר על ידי שכירת סוכן הקונה שלך.

לפני שתבחר סוכן, לבחור כמה ולראיין את סוכני הנדל"ן כדי למצוא התאמה טובה.

סוכן של קונה יש אחריות אמונים כדי להגן על האינטרסים שלך.

• סוכני הקונה אינם מייצגים את המפיץ. גם כאשר המוכר משלם עמלה שלהם.

• סוכני הקונה משולמים בדרך כלל על ידי המוכר. זה אומר שזה לא יעלה לך לשכור סוכן של הקונה.

• סוכני הקונה עשויים לבקש ממך לחתום על הסכם ברוקר של הקונה, אשר יפרט את חובות הסוכן לך ולפרט מי משלם את עמלה.

• לשקול לעבוד עם סוכן של קונה שיש לו ניסיון בעבודה עם REOs.
• משא ומתן עם REOs
  אם הרישום הוא חדש יחסית לשוק, זה מאוד אפשרי כי הבנק לא לסטות הרבה מן המחיר המבוקש שלה. תהיה לך משא ומתן גדול יותר אם אתה מבצע הצעות על בתים שהיו בשוק במשך יותר מ -30 ימים.

להלן טיפים נוספים:

הבנקים לנהל משא ומתן על הנחות בתפוצה רחבה עם חברות הכותרת ו השלשה. אם אתה בוחר להשתמש הכותרת של הבנק / נאמנות החברה, לבדוק את דמי חברות אלה יחייב אותך. בדרך כלל, עמלות שלא שולמו על ידי הבנק, אבל שילם על ידי הרוכש יהיה גבוה יותר, כי הכותרת ואת נאמנות לעתים קרובות להמציא הנחות אלה על ידי טעינה קונים יותר.

• בנקים רבים מתרחק לשלם את עלויות הסגירה טיפוסי עבור הקונה. כמה עמלות כגון העברת מסים, המחוז ואת המדינה עמלות, מובל על ידי הקונה ולא הבנק. הבנקים לא לעתים קרובות לשלם עבור דוחות מזיקים, תיקונים או תוכניות אחריות הביתה.
• כמה בנקים לא לחתום על הצעה נגדית עד כל התנאים מוסכמים הדדית בין הצדדים בעל פה.
• מצפה הבנק לצייר חוזה הרכישה שלו או נספח לחוזה הרכישה הרגיל שלך. קרא את זה ביסודיות ולשאול עורך דין הנדל"ן לעצה אם אתה לא מבין את זה. אתה יכול להתערב עורך הדין של הבנק צייר את החוזה, וזה לא לטובתך.
• אם הבנק לא יזוז ואתה מקבל דחיית הצעה, המתן עוד 30 יום ולאחר מכן שלח את ההצעה המקורית שלך, כשהתאריך המקורי כבה והמועד החדש שלך הוכנס.
• אתה יכול לחכות 10 ימים על מנת להגיב על ההצעה שלך מהבנק. להיות סבלני. אני יודע שזה נשמע מטורף כמה בנקים יכולים לקחת הרבה זמן להגיב, אבל הם יכולים.
• הבנק רשאי לבקש ממך להגיש בקשה להלוואה, כדי שתוכל לאשר אותך מראש; עם זאת, אתה לא מחויב לקבל את ההלוואה שלך מהבנק.
• אם אינך יכול לסגור את תאריך הסגירה שנקבע מראש, הבנק עשוי לחייב אותך בעונש על כל יום שתעבור אותו תאריך.ודא שיש לך מכתב preapproval הלוואה מן המלווה שלך לפני הגשת הצעה, ולקבל ביטחון כי תקבל את המימון מן המלווה שלך מבלי להיתקל עיכובים בלתי צפויים.
• סביר להניח שתתבקש לקנות את הבית "כמות שהוא". ישנם חסרונות כדי לקנות עיקולים. הפוך את ההצעה שלך לבדיקה ביתית. כמה מוכרים ברצועת מחדל נכסים מעקולים בתים.

  בזמן הכתיבה, אליזבת Weintraub, CalBRE # 00697006, הוא ברוקר, עמית ב ליון נדל"ן בסקרמנטו, קליפורניה.