צל מלאי: הגדרה, השפעה על הכלכלה

הגדרה: מלאי הצל מונה את הבתים כי הם בשלב כלשהו של עיקול, אבל עדיין לא הגיע לשוק. זה חייב להיות נוסף על בתים שלא נמכרו כי היו רשומים למכירה כדי לקבל תמונה מדויקת של אספקת הדיור. בשנת 2010, היו שני בתים טרפה עבור כל אחד למכירה, על פי קפיטל כלכלה.

CoreLogic הגדיר את מלאי הצל באופן מדויק יותר. זה ספר את הבתים שהיו 90 ימים או יותר עבריין, טרפה, וכן בבעלות המלווים.

זה לא כולל בתים שהיו מאחור על תשלומים, אבל הבנק לא החלה הליכי עיקול.

לכן הערכת ההון של ההון הייתה גבוהה בהרבה. באוקטובר 2010, CoreLogic מעריכים כי היו 2 מיליון בתים, או תשעה חודשים של אספקה. חוסר הוודאות לגבי המספר האמיתי יצר אי-ודאות.

זה מלאי צל דיכאון מחירי הדיור לכל מקום בין שנה לשלוש שנים. המשקיעים סירבו לקנות בתים, בידיעה שמלאי הצלל היה תלוי שם. הם חיכו עד שהבתים המעוקלים האלה נקלטו, ולמחירים היה סיכוי טוב יותר לעלות מוקדם יותר.

מלאי הצל היה בנוסף המלאי האמיתי של בתים שלא נמכרו. זה היה סביב 4 מיליון בתים בספטמבר 2011. בקצב זה של המכירות, זה היה 8 חודשים. עוד 250, 000 בתים נוספו מלאי צל כל חודש.

-> ->

מה צריך לעשות כדי להפחית את מלאי צל?

למרבה הצער, תוכניות הממשלה לא עשה שקע במלאי הצל.

שנתיים של בתים שלא נמכרו ומלאי צל שמר על מחירי הדירות שטוח במשך שנים. הממשלה הפדרלית יכול היה לעשות הרבה יותר כדי לטפל בבעיה זו.

מדוע הממשלה התעלמה לחלוטין מאיום זה? זה אולי לא ידע מה לעשות. מנהל קרן PIMCO, ביל גרוס, הציע להשתמש בקרנות ממשלתיות כדי להפוך את כל משכנתאות 5-7% למשכנתאות 4%.

הוא אמר זה היה הרים מחירי הדיור 5-10%.

רוב היוזמות לא נובעות גל עיקול טרפה. HARP (Homeowner Affordable Refinance Program) הוצג בחודש אפריל 2009. זה מותר 2 מיליון בעלי בתים ראויים אשר היו הפוך בבתיהם למחזר עם שיעורי נמוך יותר. לרוע המזל, רק 810, 00 בעלי בתים נעזרו. למה? בנק דובדבן הרים את המועמדים הטובים ביותר.

משרד האוצר השיקה ביצוע בתים הומצאה בשנת 2009. זה עבד עם הבנקים כדי לעזור לבעלי לשנות את ההלוואות שלהם לפני שהם נכנסו טרפה. למרבה הצער, הבנקים רק שינו את התשלומים, לא את המנהלת. רוב הבית חייב פעמיים על המשכנתא שלהם כמו הבית היה שווה. הם הבינו שאין טעם להיאבק בתשלומים קטנים בתקווה קטנה להחזר הוגן על השקעתם.

הפדרל ריזרב היה אתר עזרה הצרכן. זה היה גם אחד כדי לעזור למנהיגי הקהילה להעריך ולטפל באזורים בעייתיים. הפד שמר על ריבית נמוכה. הוא קנה חוב רעיל מבנקים. תוכניות אלה מעולם לא התייחס שורש הבעיה טרפה עבור בעלי בתים.

למרבה הפליאה, כמה מחוקקים הציעו דברים שרק יחמירו את הבעיה. אחדים הציעו לבטל את פאני מיי ופרדי מאק. זה היה אסון. ערבויות ההלוואה שלהם נדרשים לפני הבנק אפילו לחשוב על ההלוואות. לפני המשבר הפיננסי, פאני ופרדי הבטיחו 50% מכלל המשכנתאות. אחר כך הוא עלה ל -90%.

חוק הרפורמות של דוד-פרנק דרש תשלום של 20% על כל המשכנתאות. על פי האיגוד הלאומי של מתווכים, רק 40% של רוכשי הבתים באותו זמן יכול אפילו להרשות לעצמו 20% מקדמה.

ציר הזמן ציר הזמן

ספטמבר 2011 - "מכירות הבית 7% יותר מאשר בשנה שעברה." הבנקים החלו לעבוד דרך צינור עיקולים, הגדלת מכירות הבתים, אך הורדת מחירים.

• יולי 2011 - "אחד Foreclosures מיליון דחף החוצה 2012." עיקולים ממשיכים לגבות, הודות לעיכובים בעיבוד הבנק. זה לקח 318 ימים עבור הבנקים לעקל ברבעון השני, 41 ימים יותר מאשר לפני שנה.
• מאי 2011 - "מחירי הבתים ממשיכים ליפול". שישה עשר מיליון בעלי בתים (28%) היו הפוכים במשכנתאות שלהם, והוסיפו את מלאי הצללים וגרמו למחירי הבתים ליפול 1% בחודש.
• דצמבר 2010 - "Foreclosure בדיקה להוסיף מלאי צל". שיעור העיקולים ירד ב -24% לעומת השנה הקודמת. זה היה צריך להיות חדשות טובות, אבל לא היה. זה היה בגלל הבנקים היו להאט את תהליך העיקול בתגובה בדיקה הממשלה הפדרלית על שיטות העיקול שלהם מהר. בעלי הבתים המשיכו לרדת מאחור על תשלומיהם. זה רק הוסיף ל 1. 8 מיליון בתים במלאי הצל.
• "הצמיחה הכלכלית ברבעון הרביעי 2010 היה 3. 6%." מה החזיק אותו בחזרה? שוק דיור איטי. לאחר רוב המיתונים, הדיור הוא בדרך כלל המגזר הראשון של הכלכלה להתאושש. בניית בתים חדשים יוצרת מקומות עבודה. עבודות הבנייה היו חסרות מאוד בהתאוששות זו.
• ספטמבר 2010 - "Foreclosures הם 35% מכלל המכירות." זה נמוך יותר מאשר לפני שנה, הודות לבנקים להאט את תהליך העיקול בתגובה חקירות הפדרלי.
• יולי 2010 - "יש שני בתים טרפה עבור כל אחד למכירה." מחקר של קפיטל כלכלה אומר שיש 7. 8 מיליון בתים במלאי הצל. זה הרבה יותר גרוע מאשר הערכה של CoreLogic של פחות מ -2 מיליון בתים.
• אפריל 2010 - "אפשרות ARM הלוואות להחמיר צל מלאי". הלוואות אלו היו רק 2% מכלל המשכנתאות ארצית, אבל 60% בקליפורניה. יש להם עונשים על מימון מחדש, בין סכנות אחרות
• אוקטובר 2009 - "מלאי צל Looming". כבר באוקטובר 2009, הזהיר המגזין של Barron על מלאי הצל, אשר ייקח 15 חודשים לעבוד עד אז גם אז.