קבלת הצעת מחיר מלאה

שאלה: האם מוכר הבית נדרש לקבל הצעה במחיר מלא?

קורא שואל: "החבר שלי ואני כל כך כועס על הסוכן שלנו אנחנו יכולים לירוק אש.אנחנו רוצים לדעת אם אנחנו יכולים לדווח על הסוכן ללוח הנדל"ן.כעת, הנדל"ן שלנו השוק הוא מועדפים המוכרים.אתה יכול לשים את הכלב בשוק ולמכור אותו 10 פעמים מה זה שווה.שמנו את הבית שלנו למכירה ב 325 $, 000. ראשית, לא קיבלנו שום הצעות בכלל כמעט 3 חודשים, עכשיו יש לנו הצעה ב -325 אלף דולר, והסוכן שלנו דוחף ודוחף לנו לקבל את ההצעה הזאת, מה אנחנו רוצים לחתום על הצעה נגד ב -340 אלף דולר, אבל הסוכן שלנו סירב. אמור לקבל את המחיר הגבוה ביותר האפשרי.האם מוכר הבית נדרש לקבל הצעה במחיר מלא? "

->>

תשובה: הו, אלוהים, אתה צריך לשמוח, לא לדחות. הסיבה העיקרית המוכר הביתה לא יקבל הצעה מחיר מלא הוא אם המוכר קיבל הצעות אחרות במחירים גבוהים יותר. לאחר מכן, ייתכן שמפיץ ירצה לקבל אחת מהצעות אלה. זה לא נחשב מוסרי, וזה יכול להיות אפילו נגד החוק, לשאול קונה לשלם יותר מאשר מחיר הרשימה כאשר הקונה עשה הצעה מחיר מלא.

בשווקים של המוכר, זה נורמלי לקבל הצעות מרובות אם אתה מוכר בית רצוי מאוד. לפעמים, המוכרים מבולבלים הצעות מרובות ואת הזכויות המלוות הצעות מרובות, עם ההצעה היחידה קיבל. זה יכול להיות מה שקורה במקרה שלך. אם המוכר קיבל הצעה אחת בלבד, הכללים שונים בהרבה.

המקום הראשון לנסות להבין את הדבר הנכון לעשות הוא בראש שלך. בואו ננסה ניתוח. תגיד, אתה הולך על ידי המאפייה ואת השלט בחלון מפרסם ענק קינמון רולס עבור 99 סנט כל אחד.

-> ->

אתה רעב. אתה נכנס ומושיט לקופאי דולר, מבקש גליל קינמון. הקופאית מנענעת את ראשה ואומרת, "הבוס שלי החליט למכור את הלחמניות האלה תמורת 3 $ 50. זה יהיה 3 $ 50 בבקשה." איך זה ירגיש לך? האם אתה מרגיש כאילו אתה קורבן של הפיתיון ואת מתג? האם אתה חושב שזה פרסום כוזב?

אתה יכול להרגיש כמו הליכה ברחוב אל מאפייה מתחרה לקנות את לחמניות קינמון ענק שלהם במקום $ 1. 50 כל אחד. מה שחשבת היה מציאה היא תרמית.

ההיבט המשפטי הוא אפילו יותר חשוב. במדינות מסוימות, כאשר המוכר מקבל הצעה מחיר מלא מקונה מוסמך, זה אומר תיווך הנדל"ן הרוויח את הוועדה. משמעות הדבר היא שאם אתה דוחה את ההצעה מחיר מלא, אתה עדיין עשוי לחייב את התיווך עמלה כי התיווך ביצע. זה היה אמור להיות החוק בקליפורניה במשך שנים רבות, אבל זה השתנה בשנת 2013.עכשיו, נאמנות יש לסגור לפני התיווך זכאי הוועדה.

אך הסכם הרישום עשוי להכיל את המלל שאומר שהמוכר אינו יכול לדחות הצעת מחיר מלא. יתר על כן, שירות רישום מרובות שבו הרישום הוא פירסם אולי כללים משלה מציעה גם כן.

MLS שלי, לדוגמה, הוא MetroList. חוקי MetroList הם אם המוכר מקבל הצעה במחיר מלא ודוחה הצעה זו, עלינו להעלות את מחיר המכירה ב- MLS או לציין בסוכן הסודי הערות כי המוכר דחה הצעת מחיר מלא. פתק כזה ב- MLS היה כנראה לעצור סוכנים אחרים להמליץ ​​על הבית לקונה שלהם.

יתר על כן, זה יכול להיחשב פרסום מטעה אם המוכר מפרסם כי בית זמין לקנות ב 325,000 $, אבל באמת רוצה 340,000 $ ואינו לחשוף את זה. אם אתה רוצה $ 340, 000, אתה צריך לפרסם את הבית שלך ב 340 $, 000.

ברור, ההיגיון הזה הכללים אינם חלים על הצעות מרובות. במצב שלך, עם זאת, הבית שלך כבר בשוק במשך 3 חודשים ללא כל הצעות. זה אומר שיש משהו לא בסדר עם הבית שלך או בשוק, זה במיקום הלא נכון, או מצב רע או המחיר גבוה מדי. לא משנה מה הבעיה היא, נראה כי הקונים לא רוצה לקנות את הבית שלך, הרבה פחות לשלם $ 325, 000 או היית מקבל הצעה כבר, אפילו הצעה lowball.

כדי להעלות את המחיר על קונה אחד כי הוא מוכן ומסוגל לקנות את הבית שלך הוא מטורף.

אני מבין שזה לא מה שאתה רוצה לשמוע, אבל זה מה הייתי אומר המוכר שלי במצב כזה. העובדות מדברות בעד עצמן. רוב המוכרים בתפקיד שלך יהיה אסיר תודה ושמחה לקבל הצעה מחיר מלא, במיוחד לאחר כל כך הרבה זמן על השוק. אני מקווה שתשקלו מחדש את עמדתכם ותקבלו את הצעת המחיר המלא.

בזמן הכתיבה, אליזבת Weintraub, CalBRE # 00697006, הוא ברוקר, עמית ב ליון נדל"ן בסקרמנטו, קליפורניה.