מדוע הבנקים הביקוש Preapproval מכתבים? - מכירה קצרה

שאלה: כיצד REO ו קצר מכירה הבנקים דורשים מכתב Preapproval מ לווים?

קורא שואל: "כמו אחראית ורציני הביתה רציני, אשתי ואני יש preproved דרך וולס פארגו לקנות בית.מצאנו בית שאנחנו אוהבים אבל זה מכירה קצר. הסוכן שלנו אומר שאנחנו חייבים לקבל אישור מראש באמצעות הבנק למכירה קצר כדי להיות זכאי לקנות את זה הביתה.זה מטורף.למה אנחנו רוצים לגלות את המידע האישי שלנו לבנק שבו אין לנו מערכת יחסים לא רוצה הלוואה? למה אנחנו רוצים יש חקירה נוספת על דוח האשראי שלנו שיכול לגרום לטבוח הציון שלנו אצבע משולשת? איך אלה REO קצר למכור הבנקים להתרחק עם בדרישה מכתב preapproval מ לווים? האם אנחנו צריכים לקבל מראש על ידי אותם? "

-> ->

תשובה: אני יכול להבין את הרצון שלך לקבל preapproved על ידי בנק לא ידוע כאשר כבר יש לך הלוואה מראש. זה לא הגיוני לך. אבל זה בגלל שאתה לא בצד השני של העסקה. קונים רבים אשר המלווים שלהם אומרים שהם מאושרים מראש הם לא מאושר מראש.

-> ->

אתה עשוי לתהות איך זה יכול לקרות? איך יכול הבנק להנפיק מכתב preapproval כי הוא שקר שומן גדול? מאוד בקלות. הם שוללים חלקים מסוימים של מידע במכתב עצמו ומבצעים את המקרים החריגים האלה. יתר על כן, לא כל מכתבי preapproval הם preapproval בפועל. יש הבדל בין מכתב פרה-לאליפיקציה, הידוע כפרוקוואל, לבין מכתב מראש.

ההבדלים בין Prequal לבין מכתב Preapproval

- <->

Prequal, שהוא בדרך כלל סוג של מכתבים preapproval כי מתווך משכנתא עשוי להנפיק, המדינה את סוגי התיעוד הבאים:

מכתב Prequalification:

• הלווה יש בקשה לקבלת הלוואה .
• דוח האשראי נבדק.
• בהתבסס על המידע שסופק, הלווה הוא מוסמך לקנות בית במחיר מרבי קבוע מראש.

מכתב Preapproval:

• הלווה השלימה בקשה הלוואה.
• ציונים אשראי נמשכים מספיק.
• תעסוקה אומתה.
• לווים הגישו תיעוד תומך כגון החזרי מס ודוחות הבנק.
• הלווה הוא preapproved כדי לקנות בית במחיר מקסימלי שנקבע מראש, בהמתנה מדיניות הערכה ומדיניות.

אתה יכול לראות כי מכתב preapproval אמיתי נושאת משקל רב יותר. אבל גם זה כפוף חיתום הסופי אינו ערובה. היא סובייקטיבית ותלויה בתיעוד ובבדיקה.

למה הבנק למכירה קצר יבקש אישור מראש

הבנק למכירה בחסר, לפני אישור קצר מכירה, יש תהליך ארוך לעבור.הבנק ישכור סוכן BPO כדי להעריך את הערך של הנכס. זה יהיה להקצות משא ומתן. זה יכול לקחת שבועות או חודשים כדי להגיע להחלטה על מכירה בחסר.

הנה כמה עובדות על מכירות קצר לשקול:

• מכירה בחסר היא זכות - זה לא זכות של צד.
• לבנק יש תמריץ קטן בדרך כלל לאשר את המכירה בחסר.

לא רק את המוכר ואת הנכס בדרך כלל צריך להעפיל מכירה קצר, הלווה צריך להיות מוסמך לרכוש את הבית. הבנק המעבד את בקשת המכירה הקצרה רוצה הוכחה חותכת לכך שהקונה מסוגל ומסוגל לסגור.

האמת היא אחרי עבודה על מכירה קצרה במשך שבועות, אולי חודשים, זה אכזבה ענקית ובזבוז זמן אם הבנק מגלה בסוף כי הקונים לא יכול לסגור.

כאשר זה מגיע אל החוט לתוך חיתום, לפעמים הלוואה של הקונה יתפוצץ. חלק מהדברים שגורמים לקונה לדחות יכול להיות מתוקן או הבחין בהתחלה, אבל לא.

זה בגלל שאין מספיק רגולציה על הנפקת מכתבי preapproval, ולא כל משאיל משתמש נהלים סטנדרטיים. לדוגמה, ציון FICO של 720 נדרש בדרך כלל כמינימום הלוואה קונבנציונאלי. אבל המלווים העיקריים שעושים הלוואות קונבנציונאלי לעתים קרובות מעדיפים FICO מינימום גבוה יותר של 740 להעניק ריבית אטרקטיבית ללווה.

אם הלווה מאמין המלווה יציע את שיעור הטוב ביותר עבור אצבע משולשת של 720, יש פוטנציאל הסכסוך שעלולה לגרום העסקה לבטל או הלווה להידחות. הבנק מוכר קצר פשוט רוצה לבדוק את המידע עבור עצמו ולעשות הנחישות שלו לגבי אם הקונה הוא מוסמך לחלוטין.

זה נגד תקנות RESPA עבור הבנק לדרוש כי לווה לקבל הלוואה מהבנק. עם זאת, זה מקובל לחלוטין על הבנק לדרוש מכתב preapproval מהבנק שלו לפני אישור הלווה עבור מכירה בחסר או המאפשר הלווה לקנות בית בבעלות הבנק שלו.

לפעמים, בנק ייתן ללווה להגיש DU (חיתום שולחן העבודה) ב-במקום של מכתב preapproval. כדאי לשאול.

_{בזמן כתיבה, אליזבת וינטראוב, DRE # 00697006, הוא ברוקר, עמית ב ליון נדל"ן בסקרמנטו, קליפורניה.}