מיתוס הנדל"ן הגדול

מאמר זה פורסם במקור ב 24 פבואר 2007

רכישת בית מגורים הוא כנראה ההחלטה הטובה ביותר שמישהו יכול לעשות עבור העתיד הפיננסי שלהם. עם זאת, כאשר אתה נכנס לבתים השני, בתי נופש, נכסים מניבים, מבנים מסחריים, ואדמות גלם שנערך עבור הערכה פוטנציאלית, אתה משחק משחק כדור חדש לגמרי. הסיבה לכך היא, על פני תקופות ארוכות של זמן, התשואות האמיתי (לאחר אינפלציה) המוצעים על ידי מניות רגילות יש לרסק אלה זמינים על ידי בעלות על הנדל"ן.

-> ->

כן. אתה קורא את זה נכון. האמריקנים הפכו כל כך מוקסם עם הבעלות על הנדל"ן כי הם לעתים קרובות לא מבינים נכס הגדלת ערך מ $ 500, 000 ל $ 580, 000 בתוך חמש שנים, לאחר גיבוי לאחר מס ריבית על המשכנתא, ביטוח נוסף, עלויות הכותרת, וכו ', אפילו לא לשמור על קצב האינפלציה! זה 80 $, 000 רווח לא הולך לקנות לך עוד מוצרים ושירותים; אותה כמות של המבורגרים, בריכות שחייה, ערכות רהיטים, פסנתרים גדולים, מכוניות, עטים נובעים, סוודרים קשמיר, או כל דבר אחר זה ייתכן שתרצה לרכוש. בהנחה של משכנתא מלאה ב -25%, במהלך חמש השנים הללו היית משלם 151 $, 401 בריבית ברוטו, או בערך 93 $, 870 לאחר ניכויי המס המתאימים (וזה מניח שאתה נמצא בסוגריים העליונים, הטובים ביותר במקרה זה) יתרת המשכנתא שלך הייתה צומחת לסביבות 466 דולר, 700, נותן לך הון עצמי של $ 113, 300 ($ 580, 000 שווי שוק - $ 466, 700 משכנתא = $ 113, 300 הון עצמי.) במהלך הזמן הזה, היית מופגז $ 184, 715 תשלומים.

-> ->

פקטורינג בתחום ביטוח רכוש, ביטוח, ועלויות אחרות, ההוצאות ברוטו מחוץ לכיס שלך היה לפחות 200 $, 000.

זה צריך להמחיש עיקרון בסיסי כל המשקיעים צריכים לזכור : נדל"ן היא בדרך כלל דרך לשמור את הכסף היית משולם אחרת בהוצאות שכר דירה, אבל זה לא הולך לייצר גבוה מספיק שיעורי לחזור למתחם עושר שלך באופן משמעותי.

יש כמובן פעולות מיוחדות שיכולות ליצור תשואות גבוהות על בסיס ממונף, כגון קבלנים עם עלות נמוכה, קנייה, שיקום ומכירה של בתים, מעצבי מלונות שיוצרים יעד מרגש בחלק החם של העיר (יש לציין כי במקרה זה, יצירת העושר לא באה מהנדל"ן, אלא מן העסק - או מלאי משותף - שנוצר באמצעות פעולות מלון), או יחידות אחסון (עם זאת, שוב, העושר האמיתי מגיע לא מן הנדל"ן, אבל מן העסק שנוצר!)

מה גרם המיתוס הזה הנדל"ן הגדול לפתח? למה אנחנו מרופטים על ידי זה?המשך לקרוא לקבלת תובנות, תשובות ומידע מעשי שתוכל להשתמש בו.

1. למשקיעים רבים, נדל"ן הוא מוחשי יותר מאשר מניות

המשקיע הממוצע כנראה לא מסתכל על המניה שלו או שלה כמו חלק של עסק אמיתי, בתום לב שיש לו מתקנים, עובדים, וכן, אחד מקווה, רווחים. במקום זאת, הם רואים את זה כמו פיסת נייר כי wiggles סביב תרשים. עם שום מושג של הרווחים הבעלים הבסיסית ואת התשואה הרווחים, זה מובן מדוע הם עשויים להיכנס לפאניקה כאשר מניות של הום דיפו או וול מארט נופל מ 70 $ ל 33 $.

בלי לדעת כי המחיר הוא בעל חשיבות עליונה - כלומר, מה שאתה משלם הוא הקובע האולטימטיבי של ההחזר על ההשקעה שלך - הם חושבים על מניות כמו יותר כרטיס לוטו מאשר בעלות, פתיחת

וול סטריט ג'ורנל וקיוו לראות תנועה כלשהי כלפי מעלה. אתה יכול ללכת לתוך נכס שכור; להעביר את הידיים לאורך הקירות, להדליק ולכבות את האורות, לכסח את הדשא ולברך את הדיירים החדשים שלך. עם מניות של Bed, Bath, and Beyond יושב בחשבון הברוקראז 'שלך, זה אולי לא נראה אמיתי. אפילו המחאות דיבידנדים שבדרך כלל נשלחות בדואר לביתך, לעסק שלך או לבנק, מופקדים כעת באופן אלקטרוני בחשבונך או מועברים מחדש באופן אוטומטי. למרות סטטיסטית בטווח הארוך אתה צפוי לבנות את השווי הנקי שלך באמצעות סוג זה של בעלות, זה לא מרגיש אמיתי כמו רכוש.

2. נדל"ן אין שווי שוק צוטט יומי

נדל"ן, לעומת זאת, עשוי להציע נמוך בהרבה לאחר מס, תשואות לאחר אינפלציה, אבל זה חוסך את אלה שאין להם מושג מה הם עושים מראות ערך שוק מצוטט מדי יום. הם יכולים להמשיך, להחזיק את רכושם ולגבות דמי שכירות, בורים לחלוטין לעובדה שבכל פעם שהשיעורים נעים, הערך הפנימי של אחזקותיהם מושפע, בדיוק כמו מניות ואיגרות חוב. טעות זו נועדה כאשר בנימין גרהם לימד המשקיעים כי השוק הוא שם כדי לשרת אותם, לא להנחות אותם. הוא אמר כי מקבל רגשית על תנועות מחיר היה בבחינת לאפשר לעצמך סבל נפשי ורגשי על טעויות של אנשים אחרים בשיפוט. קוקה קולה עשוי להיות מסחר ב 50 $ למניה אבל זה לא אומר כי המחיר הוא רציונלי או הגיוני, וגם זה לא אומר אם שילמת 60 $ ויש לי הפסד נייר של 10 $ למניה שעשית השקעה גרועה. במקום זאת, על המשקיע להשוות את תשואת הרווח, את שיעור הצמיחה הצפוי ואת חוק המס השוטף, לכל ההזדמנויות האחרות העומדות לרשותם, ולהקצות את המשאבים שלהם לאלו שמציעים את התשואה הטובה ביותר המותאמת לסיכון. נדל"ן אינו יוצא דופן. המחיר הוא מה שאתה משלם; הערך הוא מה שאתה מקבל.

3. מבלבל את זה קרוב עם מה הוא בעל ערך

פסיכולוגים אמרו לנו מזמן שאנחנו overestimate את החשיבות של מה קרוב ליד בקלות לעומת מה שהוא רחוק. זה יכול, בין השאר, להסביר מדוע כל כך הרבה אנשים כנראה לרמות על בן זוגם, מעילה של תאגיד תאגידים, או, כפי שמראה אחד המנהיגים העסקיים, אדם עשיר עם 100 מיליון דולר בחשבונות ההשקעה שלו עלול להרגיש כועס מרה על הפסד של 250 $ כי הוא השאיר את הכסף על ארונית הלילה במלון.

עיקרון זה עשוי להסביר מדוע אנשים מסוימים מרגישים עשירים יותר על ידי כך שיש להם 100 $ מהכנסות השכירות שמופיעות בתיבת הדואר שלהם מדי יום, לעומת $ 250 של רווחי "רווח" שנוצרו על ידי המניות הרגילות שלהם. זה יכול גם להסביר מדוע משקיעים רבים מעדיפים דיבידנדים במזומן כדי לשתף רכש חוזר, למרות אלה הם יותר מס יעיל, כל שאר להיות שווה, לגרום לעושר יותר שנוצר בשמם.

זה לעתים קרובות augmented על ידי הצורך האנושי מאוד שליטה. בניגוד Worldcom או אנרון, הונאה חשבונאית על ידי אנשים שלא פגשת מעולם לא יכול לעשות את הבניין המסחרי לך לחכור לדיירים להיעלם בן לילה. מלבד שריפה או אסון טבע אחר, אשר לעתים קרובות מכוסה על ידי ביטוח, אתה לא הולך פתאום להתעורר ולגלות כי אחזקות הנדל"ן שלך נעלמו או כי הם נסגרים כי הם מתקתק ניירות ערך . עבור רבים, זה מספק רמה של נוחות רגשית.