טרפה 101: כיצד להגן על עצמך

רכישת בית היא בדרך כלל אבן דרך מאושרת. חצית סף גדול. השגת אבן דרך בחיים. אתם מרגישים אופטימיים ובטוחים לגבי העתיד.

אני לא מתכוון לזרוק מים קרים למסיבה שלך, אבל אני רוצה להזהיר את זהירות.

המציאות היא כי מיליוני בעלי בתים יש בסופו של דבר טרפה. רבים מאנשים אלה פעם הרגשתי מאושרים ואופטימיים לגבי הרכישה שלהם כמו שאתה עושה.

אחרי הכל, כאשר אתה רוכש בית, הרעיון כי הבית עלול יום אחד להיות כפוף עיקול הוא אולי הדבר האחרון על המוח שלך.

כיצד ניתן למנוע את הסיכון הזה? תמשיך לקרוא.

למה בעלי בתים מאבדים את בתיהם?

רוב הבתים נופלים לתוך העיקול לאחר ברירת המחדל של הבעלים - או מפסיק לבצע תשלומים מלאים - על המשכנתא שלהם. איך זה קורה?

לפעמים זה קורה כי הבעלים overextended, לקנות יותר הביתה ממה שהם יכולים להרשות לעצמם סביר. כמו כן, המלווה גם הציע הלוואה לקונה בלתי מוסמך; מישהו שלא היה זוכה ההלוואה הביתה של גודל זה. (לפני המיתון, רבים המלווים לא לאמת הכנסה של אדם לפני מתן הלוואה.לא מפתיע, רבים המבקשים הלוואה העמיד פנים שהם הרוויחו יותר כסף ממה שהם באמת עשו.)

לעתים קרובות, הבעלים ברירות המחדל לאחר שהם נפגעו עם שורה של אירועים חיים בלתי צפויים, כגון לאבד את עבודתם או מול חשבונות רפואיים גדולים, אשר משפיע על יכולתם לבצע את התשלום המשכנתא החודשי שלהם.

במקרים מסוימים, הבעלים הוציא משכנתא שנייה והוציא את הכסף על התחייבויות (ולא על נכסים מניבים), אשר הפחית את השווי הכולל שלהם ופגע ביכולתם לפרוע על הפתק השני.

במקרים אחרים, הבעלים מקבל משכנתא בריבית משתנה, בהנחה שהם יוכלו לעמוד בהתחייבות התשלום אם הריבית תעלה.

(החוק הפדראלי מחייב את המלווה לחשוף את שיעור הריבית המקסימלי שהוא עשוי לשלם על ידי הבעלים בהתאם לתנאי משכנתא בריבית משתנה). הבעלים נהנה משיעורי ריבית נמוכים לזמן מה, אך כאשר המחירים עולים, הבעלים מגלה כי הפגישה תשלומים אלה קשה יותר ממה שהם ציפו, ונופל בפיגור.

ובמקרים רבים, בעל הבית מבין כי הוא או היא "מתחת למים" על המשכנתא שלהם (מושג נדון להלן) ומסכם כי הליכה משם היא הבחירה הגיונית ביותר.

כפי שאתה יכול לראות, ישנן סיבות רבות מדוע הבעלים נופלים מאחור על התשלומים שלהם.

איך אתה יכול להגן על עצמך?

אף אחד לא אוהב לחשוב על התהליך של פוטנציאל טרפה. אבל עלינו לבחון היטב את גורמי הסיכון שעשויים להוביל אותנו לאיום הטרפה אם ברצוננו לפתח גישה חזקה ואחראית למימון האישי שלנו.

בנוסף, עלינו גם להבין כיצד תהליך העיקול פועל, כך שאם העתיד שלנו ישתנה לרעה, יהיה לנו מושג לגבי מה יכול להיות קדימה. זה יעזור לנו לדעת אילו אפשרויות אחרות אנו יכולים לבחור.

במאמר זה, אנו הראשונים לכסות את גורמי הסיכון העיקריים שעלולים להוביל עיקול ולאחר מכן לצלול לתוך התהליך בפועל.

סיכונים להוביל טרפה

כ -7 מיליון בני אדם איבדו את בתיהם במהלך המיתון הגדול, על פי חדשות CBS.

בעוד מספר foreclosures הואטה מאז, בעלי בתים רבים נמצאים עדיין בצרות. נכון לסוף שנת 2015, כ -4 מיליון בתים היו מתחת למים, כלומר בעל הבית בעל בית שווה פחות מהסכום שהם חייבים על המשכנתא שלהם.

להיות מתחת למים על הבית שלך הוא אחד מגורמי הסיכון הגדולים המעידים עיקול. אחרי הכל, אם הבית שווה פחות מאשר את האיזון, אתה יכול להסיק כי זה פשוט הגיוני ללכת משם.

לפני שתקבל את ההחלטה, אם כי, הנה מילה של אזהרה: הליכה משם יש השלכות משמעותיות על האשראי שלך. זה יכול להזיק ליכולת שלך לקנות בית אחר בעתיד, כמו גם את היכולת לשכור בתים, כרטיסי אשראי פתוחים, ללוות על סוגים אחרים של הלוואות, ואפילו זכאי עבור עבודות מסוימות.

מה עליך לעשות אם הבית שלך נמצא מתחת למים? אולי אתה רוצה להחזיק את הבית ולחכות הנכס להחזיר את ערכו. אם אתה צריך לעבור, אתה יכול לשכור את הבית לדייר. לחלופין, אם אתה חייב למכור את הבית, אתה יכול לשאול את משאיל לאישור קצר מכירה (נדון להלן) או להביא במזומן על השולחן הסגירה.

מה אם אתה לא מתחת למים - אבל אתה מתאמץ לבצע תשלומים?

ראשית, לפני שאתה קונה בית, לקנות הביתה פחות יקר מזו שאתה זכאי. אתה לא צריך לקנות בית במחיר מקסימלי של ההלוואה שאתה זכאי לקבל.

אנשים רבים בענף הנדל"ן אומרים כי המשכנתא עצמה צריך לזלול עד שליש לשלם הביתה שלך. נתון זה אינו כולל תיקונים, תחזוקה, שירותים ועלויות נלוות אחרות. עם זאת, נתון זה עשוי להיות גבוה מדי. נסה גישה זו, במקום זאת: ככלל אצבע, המטרה של כל התשלומים הקשורים הביתה שלך, כולל כלי עזר, תיקונים, ותחזוקה, לבוא על 25 עד 30 אחוז לשלם את הבית שלך.

על גבי זה, לשמור על קרן חירום המכסה לפחות שישה חודשים של ההוצאות שלך. שמור את זה חירום קרן בחשבון חיסכון מבוסס מזומנים, ולא בכל סוגי ההשקעות (כמו מניות). אל תקיש על זה לחגים, ימי הולדת או הוצאות שנתיות. שמור על זה רק במקרי חירום אמיתיים.

אם אתה מוצא את עצמך נאבקים לבצע תשלומים, להתחיל קיצוץ דרסטי בהוצאות בתחומים שונים של החיים שלך. אתה נמצא בעיצומו של משבר פיננסי; לבלות כמו זה. לא רק לחתוך את הכבל; למכור את כל הטלוויזיה. לא רק חום שקית ארוחת הצהריים שלך; לעבור דיאטה של ​​אורז ו-שעועית סטודנט עד שאתה חוזר על הרגליים.להרוויח כסף נוסף בכל שנייה חילוף של הערב שלך בסופי שבוע עם עבודה עצמאית, שבו אתה יכול להתמודד עם מקוון מהבית בעוד הילדים שלך ישנים. לראות אם אתה זכאי למחזר למשכנתא בריבית נמוכה יותר.

אם אתה נופל מאחור על התשלומים שלך ואתה לא חושב שאתה יכול להתעדכן, הגיע הזמן למכור את הבית שלך. מכירת הבית שלך עדיף בהרבה טרפה.

אם הבית שלך שווה פחות מהסכום שאתה חייב, תצטרך אישור המלווה שלך למכירה קצר. מכירה קצרה היא מכירה של הבית שבו הלווה מקבל פחות ממה שהם חייבים כיום. המלווה מאבד את ההבדל.

אם המלווה מבין כי הם נוטים יותר להחזיר את ההפסדים שלהם באמצעות מכירה קצר מאשר באמצעות תהליך עיקול מסורתי, הם יאפשרו ללווה להמשיך עם הרישום רכושם כמו מכירה בחסר.

מכירות קצרות הן דרך אחת להימנע מלפגוע בהשלכות האשראי של עיקול בקנה מידה מלא, אבל הם לא אידיאליים. שמור את זה בכיס האחורי כמוצא אחרון.

עם כל זה נאמר, בואו נדבר על תהליך העיקול בפועל. כפי שאתה עומד לראות, את העיקול התהליך הוא ארוך למדי ויש הזדמנויות רבות בתוך תהליך זה שבו אתה יכול לנסות לשחרר את הבית באמצעות מכירה קצר, ולא עיקול.

בואו נסתכל על התהליך, כך שתוכל להבין מה קורה לאורך כל שלב של הדרך.

תהליך טרפה

ראשית, כתב ויתור: התהליך משתנה מדינה על ידי המדינה. במדינות מסוימות, המלווה מחזיק כוח של מכירה והוא יכול להמשיך "טרפה טרפה". התהליך הבא המתואר להלן הוא תיאור כללי מאוד של הליך טרפה שיפוטית בכמה מדינות. אם אתה מוצא את עצמך מול טרפה אפשרי, לדבר עם עורך דין.

לאחר ברירת המחדל של הלווה על תשלומי המשכנתא שלהם, המלווה יכול להגיש הודעה ברירת מחדל לציבור, הידוע גם בשם הודעת ברירת מחדל או לינד פנדנס. זה הגיש בפומבי הודעת ברירת המחדל התראות הלווה כי יש הפרה של הסכם.

לאחר הלווה קיבל את הודעת ברירת המחדל, יש להם תקופת חסד, שנקבע על ידי חוק המדינה, שבו הם יכולים להחזיר את ההלוואה שלהם על ידי תשלום את יתרת איחור איחור מקבל נתפס מעודכן עם תשלומי המשכנתא שלהם. תקופת החסד הזו ידועה מראש טרפה.

מראש טרפה היא תקופת הזמן בין הודעת ברירת המחדל, כאשר נכס יכול להיות repossessed או נמכר במכירה פומבית פומבית. במהלך תקופת החסד, הלווה יש כמה אפשרויות כדי להתעדכן עם ההלוואה שלהם:

הלווה יכול לבצע את התשלומים שלהם עדכני ולהחזיר את ההלוואה שלהם על ידי תשלום יתרות איחור.

הם יכולים לבקש שינוי הלוואה כדי להפחית את תשלומי המשכנתא שלהם.

הם יכולים לנסות למכור את הנכס לצד שלישי, כדי למנוע עיקול.

הם יכולים לאפשר את הנכס להימכר במכירה פומבית מראש טרפה פומבית.

1. אם הלווה אינו מסוגל להחזיר את ההלוואה שלהם, המלווה יש את היכולת repossess את הנכס ולקחת בעלות מתוך כוונה למכור מחדש את הנכס.נכסים שהיו repossessed ידי המלווה (בדרך כלל בנק) להיות מוכר בשם נדל"ן בבעלות (REO).
2. השורה התחתונה
3. עקוב אחר כמה הנחיות בסיסיות כדי להפחית את הסיכון שלך מול משבר משכנתא אישי: לקנות פחות באופן משמעותי הביתה ממה שאתה יכול להרשות לעצמך. שמור על קרן חירום עם לפחות שישה חודשים בשווי של הוצאות.
4. יצירת מספר זרמי הכנסה, כך שאם מקור אחד יתייבש, ההכנסה שלך לא תיפול לאפס. הימנע שאינם משכנתא חובות הצרכן, כמו הלוואות רכב או כרטיס אשראי החוב. להבין איך התהליך עובד, כך שאתה לא תיפול לתוך כל הפתעות.

עם זאת, ליהנות מהבית. הרוב המכריע של בעלי בתים לא לחוות עיקול. אתה מתמצא מספיק כדי לקחת מבט פרו אקטיבי על גורמי הסיכון העיקריים המביאים לחוויה זו מצער, כך שתוכל להגן נגד אלה. ואלה אמצעי הגנה, על פי רוב, סובבים סביב עקרון האוצר האישי הנצחי של החיים מתחת לאמצעים שלך.