ללוות כסף כדי לקנות מגרש: איך למצוא מימון

רכישת קרקעות מאפשר לך לבנות את בית החלומות שלך או לשמור על פרוסת הטבע. עם זאת, הקרקע יכול להיות יקר באזורי ביקוש גבוהה, אז ייתכן שיהיה עליך הלוואה כדי לממן את רכישת הקרקע שלך. אתה יכול להניח כי הקרקע היא השקעה בטוחה (אחרי הכל, "הם לא עושים את זה יותר"), אבל המלווים לראות הלוואות הקרקע מסוכן, כך תהליך האישור יכול להיות מסורבל יותר מאשר הלוואות הביתה רגילה.

-> ->

הקלות והעלות של ההלוואה יהיה תלוי בסוג הנכס שאתה קונה:

1. מגרש שאתה מתכוון לבנות על בעתיד הקרוב
2. אדמה גולמית שאתה לא ' לא מתכוונים לפתח

על פי רוב, ההלוואות הקרקע הם הלוואות לטווח קצר יחסית, שנמשך שנתיים עד חמש שנים לפני תשלום בלון הוא בשל. עם זאת, הלוואות לטווח ארוך קיימים (או שאתה יכול להמיר הלוואה לטווח ארוך), במיוחד אם אתה בונה בית מגורים על הנכס.

-> ->

קנה ובנה בשלב אחד

המלווים מוכנים ביותר להלוות כאשר יש לך תוכניות לבנות על הנכס שלך. החזקת הקרקע הגולמית היא ספקולטיבית. הבניין הוא גם מסוכן, אבל הבנקים נוחים יותר אם אתה הולך להוסיף ערך הנכס (על ידי הוספת בית, למשל).

הלוואות לבנייה: ייתכן שתוכל להשתמש הלוואה אחת לקנות את הקרקע והקמת הבניין. זה מאפשר לך לסבול באמצעות ניירת פחות עלויות הסגירה פחות. מה עוד, אתה יכול להבטיח את המימון עבור הפרויקט כולו (כולל השלמת הבנייה) - אתה לא יהיה תקוע מחזיק אדמה בזמן שאתה מחפש משאיל.

תוכניות בניין: כדי לקבל אישור על הלוואה לבנייה, תצטרך להציג את תוכניות המלווה שלך, מי ירצה לראות בונה מנוסה עושה את העבודה. כספים יחולקו עם הזמן, כמו התקדמות הפרויקט, כך הקבלנים שלך תצטרך לעקוב דרך אם הם מצפים לקבל תשלום.

מאפייני ההלוואה: הלוואות בנייה הם הלוואות לטווח קצר, בדרך כלל באמצעות תשלומי ריבית בלבד ונמשך פחות משנה (אידיאלי הפרויקט הושלם עד אז). לאחר מכן, את ההלוואה ניתן להמיר ל 30 שנה רגיל או 15 שנה הלוואה, או תוכל refinance את ההלוואה באמצעות המבנה החדש שנבנה כבטוחה.

מקדמה: ללוות את הקרקע עלויות הבנייה, תצטרך לבצע מקדמה. תוכנית לבוא עם 10 עד 20 אחוזים מהערך העתידי של הבית.

סיים הרבה מול מגרש גולמי

אם אתה קונה הרבה כי יש כבר שירותים וגישה לרחוב, יהיה לך קל יותר לקבל אישור.

אדמה גולמית: אדמה גולמית עדיין ניתן למימון, אבל המלווים הם מהססים יותר (אלא אם כן זה אופייני לאזור שלך - למשל, באזורים מסוימים מסתמכים על פרופאן, בארות, מערכות ספיגה).זה יקר להוסיף דברים כמו קווי ביוב חשמל לחשמל שלך, ויש הזדמנויות רבות עבור הוצאות בלתי צפויות ועיכובים.

מקדמה: אם אתה קונה הרבה (למשל, בחלוקה תת-קרקעית מתפתחת), ייתכן שתוכל לשים פחות מ -10 או 20 אחוזים. עבור הקרקע גלם, תוכנית על מינימום של 30 אחוז למטה, ייתכן שיהיה עליך להביא 50 אחוזים לשולחן כדי לקבל אישור.

מאפייני ההלוואה: חלקים מוגמרים מסוכנים פחות עבור המלווים, ולכן הם צפויים להציע הלוואות לבנייה חד-פעמית הממירות למשכנתאות "קבועות" (או 30 שנה) לאחר השלמת הבנייה. עם הרבה לא גמורים, המלווים נוטים לשמור על תנאי ההלוואה קצר יותר (5-10 שנים, למשל).

צמצום הסיכון המלווה: אם אתה קונה קרקע גולמית, אתה לא בהכרח הולך לקבל הלוואה גרועה. אתה יכול לשפר את הסיכוי שלך לקבל עסקה טובה אם אתה עוזר המלווה לנהל את הסיכון. זה עשוי להיות אפשרי לקבל הלוואות לטווח ארוך, ריבית נמוכה יותר, וכן דרישה מקדמה נמוכה יותר. גורמים המסייעים כוללים:

1. ציון אשראי גבוה (מעל 680), מראה כי אתה כבר לווה בהצלחה נפרעו בעבר.
2. חוב נמוך יחס הכנסה, המציין כי יש לך הכנסה מספיק כדי לבצע תשלומים הנדרשים.
3. סכום ההלוואה קטן, וכתוצאה מכך תשלומים נמוכים יותר רכוש סביר להניח קל יותר למכור.

אין תוכניות לפתח

אם אתה הולך לקנות קרקעות ללא תוכניות לבנות בית או מבנה עסקי על הקרקע, מקבל הלוואה יהיה קשה יותר. עם זאת, ישנן מספר אפשרויות להשיג מימון.

בנקים מקומיים ואיגודי אשראי: התחל על ידי חוקרים עם מוסדות פיננסיים הממוקם ליד הקרקע אתה מתכנן לקנות. אם אתה כבר לא גר באזור, המלווים המקומי שלך (ומלווים מקוונים) עשוי להיות מהסס לאשר הלוואה עבור קרקע פנויה. מוסדות מקומיים מכירים את השוק המקומי, והם עשויים להיות בעלי עניין בהקלת המכירות באזור שבו אתה מסתכל. למרות שמוסדות מקומיים עשויים להיות מוכנים להלוות, הם עשויים עדיין לדרוש עד 50 אחוזים בהון הלוואות לטווח קצר יחסית.

הון עצמי הביתה: אם יש לך הון משמעותי בבית שלך, ייתכן שתוכל לשאול כנגד הון עצמי עם משכנתא שנייה. עם גישה זו, ייתכן שתוכל לממן את כל עלות הקרקע ולהימנע משימוש בהלוואות נוספות. עם זאת, אתה לוקח סיכון משמעותי באמצעות הבית שלך כבטוחה - אם אתה לא מצליח לבצע תשלומים על ההלוואה, המלווה שלך יכול לקחת את הבית שלך טרפה. החדשות הטובות הן כי הריבית על הלוואה להון הביתה יכול להיות נמוך יותר מאשר שיעורי על רכישת הקרקע ההלוואה.

מסחרי המלווים: במיוחד אם תשתמש הנכס למטרות עסקיות או השקעה, המלווים מסחרי עשוי להיות אופציה. כדי לקבל אישור, תצטרך לשכנע קצין הלוואה כי אתה סיכון סביר. הפרעון עשוי להימשך רק עשר שנים או פחות, אך ניתן לחשב את התשלומים באמצעות לוח זמנים של 15 שנה או 30 שנה. מסחרי המלווים יכול להיות יותר כשמדובר בטחונות.הם עשויים לאפשר לך לבצע ערבויות אישיות עם המגורים שלך, או ייתכן שתוכל להשתמש בנכסים אחרים (כמו החזקות השקעה או ציוד) כבטוחה.

הבעלים מימון: אם אתה לא יכול לקבל הלוואה מבנק או איחוד אשראי, הבעלים הנוכחי של הנכס עשוי להיות מוכן לממן את הרכישה. במיוחד עם הקרקע גלם, הבעלים עשויים לדעת כי קשה עבור קונים כדי לקבל מימון מן המלווים המסורתיים, והם עלולים לא ממהרים לפדות החוצה. במצבים אלה, בעלי בדרך כלל מקבלים תשלום גדול יחסית למטה, אבל הכל סחיר. תקופת תשלום של 5 או 10 שנים היא נפוצה, אך ניתן לחשב את התשלומים תוך שימוש בלוח זמנים ארוך יותר. היתרון של מימון הבעלים הוא שאתה לא תשלם את עלויות הסגירה אותו היית משלם המלווים המסורתיים (אבל זה עדיין שווה לשלם מחקר הכותרת ואת גבולות - בעלי קרקעות ישר יכול לעשות טעויות).

מומחים המלווים: אם אתה רק מחכה את הזמן הנכון לבנות או שאתה בוחר עיצוב עבור הבית שלך, אתה כנראה צריך להשתמש פתרונות לעיל. אבל אם יש לך תוכניות יוצא דופן עבור הנכס שלך, ייתכן שיש משאיל המתמקד בשימוש המיועד שלך עבור הקרקע. בניגוד לבנקים (עבודה עם אנשים בניין בתים, על פי רוב), המלווים המקצועית לעשות נקודה להבנת הסיכונים והיתרונות של סיבות אחרות לבעלות על הקרקע. הם יהיו מוכנים יותר לעבוד איתך כי הם לא צריכים להבין עסקה חד פעמית. המלווים האלה עשויים להיות אזוריים או לאומיים, כך לחפש באינטרנט עבור כל מה שיש לך בראש. לדוגמה:

• שימור של משאבים טבעיים
• נופש בחוץ על קרקע פרטית
• חוות שמש או רוח
• מגדלים סלולאריים או שידור
• חקלאות או שימוש בבעלי חיים, כולל חווה, חוות אורגניות, חוות תחביב ו סוס על הלוח

טיפים לקונים

לעשות את שיעורי הבית שלך לפני רכישת הקרקע. אתה עשוי לראות את הנכס כמו צפחה ריקה מלא פוטנציאל, אבל אתה לא רוצה להיכנס מעל הראש שלך.

עלויות הסגירה: בנוסף למחיר הרכישה, ייתכן שיהיה גם עלויות הסגירה אם אתה מקבל הלוואה. חפש דמי Origination, עמלות עיבוד, עלויות בדיקת אשראי, דמי הערכה, ועוד. גלה כמה תשלם, ולעשות את ההחלטה הסופית שלך מימון עם מספרים אלה בראש. עבור נכס זול יחסית, עלויות הסגירה יכול להיות אחוז משמעותי של מחיר הרכישה.

קבל סקר: אל תניח כי קווי הגדר הנוכחי, סמנים, או "ברור" מאפיינים גיאוגרפיים מציגים במדויק גבול רכוש. קבל מקצועי כדי להשלים סקר הגבול ולאמת לפני שאתה קונה. בעלי רכוש נוכחי אולי לא יודע מה הם הבעלים, וזה יהיה הבעיה שלך לאחר שאתה קונה.

בדוק את הכותרת: במיוחד אם אתה שואל באופן לא רשמי (באמצעות הון עצמי הביתה או מימון המוכר, למשל), לעשות מה מקצוענים לעשות - חיפוש כותרת. גלה אם יש שעבודים או בעיות אחרות עם הנכס לפני שאתה מסירת כסף.

תקציב עבור עלויות אחרות: ברגע שאתה הבעלים של הקרקע, ייתכן שאתה על הוו עבור הוצאות נוספות.סקור את ההוצאות האלה בנוסף לכל תשלומי ההלוואה שתבצע עבור הקרקע. עלויות פוטנציאליות כוללות:

1. מסים מוניציפליים או מחוזיים (בדוק עם יועץ המס שלך כדי לראות אם אתה זכאי לניכוי)
2. ביטוח על קרקע פנויה או מבנים נטושים
3. דמי חבר של בעלי בתים (HOA), אם ישים < כל תחזוקה נדרשת, כגון תיקון קווי גדר, ניהול ניקוז וכו '
4. עלויות בנייה, אם אי פעם תחליט לבנות, להוסיף שירותים או לשפר את הגישה אל הנכס
5. דמי היתר, עבור כל פעילות שיש לך תוכנן על הנכס
6. דע את הכללים

כאשר אתה רואה אדמה פנויה, אתה יכול להניח משהו אפשרי. עם זאת, החוקים המקומיים דרישות הבנייה להגביל את מה שאתה יכול לעשות - גם על רכוש פרטי משלך. חוקי HOA יכולים להיות מתסכלים במיוחד. לדבר עם הרשויות המקומיות, עורך דין הנדל"ן, ושכנים (אם אפשר) לפני שאתה מסכים לקנות.

אם אתה מגלה בעיות כלשהן עם נכס יש לך את העין שלך, לשאול על ביצוע שינויים. אתה עלול להיות מחוץ מזל, או שאתה יכול להיות מסוגל לעשות מה שאתה רוצה לאחר ביצוע ההליכים הנכונים (על ידי מילוי ניירת ותשלום עמלות). זה יהיה כנראה קל יותר אם אתה מבקש רשות במקום להרגיז את השכנים שלך.