שמונה עצות זכייה ריו טרפה הצעות

רבים קונים הביתה מתמצא רוצה להכות את הקופה על ידי קניית עיקול REO, שחלקם לעתים קרובות במחיר נמוך. REO העיקולים הם בתים כי הבנק יש foreclosed ו עכשיו נושא במלאי שלה. חלקם עסקאות נהדר; חלקם לא, כמו עם כל דבר בתחום הנדל"ן.

כאשר הבנקים מחיר עיקולים REO תחת המכירות להשוות, הצעות מרובות הן לעתים קרובות התגובה. זה אומר שאתה יכול להיות נגד תחרות קשה על הבית הזה בבעלות הבנק.

-> ->

או לא. חפשו בתים עם ימים ארוכים יותר בשוק אם אתה רוצה לנהל משא ומתן על מחירים נמוכים יותר.

זה לא יוצא דופן עבור כמה עיקולים REO בסקרמנטו לקבל 15 או 20 הצעות. לפעמים הבנק יהיה לזרוק את כל אבל שתי הצעות ולאחר מכן לשאול את הקונים שנבחרו להגיש מחדש את מה שנקרא "הגבוה ביותר ואת הטוב ביותר" להציע. לפעמים, הבנק פשוט מקבל את ההצעה הטובה ביותר בתחילת.

- אם אתה תוהה איך אתה יכול לעשות את ההצעה שלך ריו לזרוח מעל כל השאר להיות ההצעה המנצח, הנה כמה טיפים שיעזרו לך לבחור את המחיר הנכון ואת התנאים:

1) קבל את ההיסטוריה של נכס זה REO טרפה

שאל את הסוכן של הקונה כדי לגלות את מחיר הרכישה של הבנק על שטר הנאמן או השריף של שטר. בדרך כלל, הוא ציין על המסמך עצמו, שבו אתה יכול לקבל מן לחמניות מס או חברה כותרת. השווה את המחיר למחיר שהבנק מבקש.

תסתכל על כמות ההלוואות שהיו מאובטח פעם לנכס.

אי שם בין יתרת המשכנתא המקורית (ים) לבין טרפה מחיר המכירה הוא הסכום שהבנק יקבל, אם הבית הוא מתחת למחיר.

2) קביעת מכירות השוואתי עבור עיקול REO

במקרים רבים, מחיר הרשימה יש השפעה קטנה על הערך של הבית. שווי השוק נושא את המשקל הרב ביותר.

אם אתה נגד הצעות מתחרות, קונים אחרים יציעו יותר מאשר מחיר הרשימה.

תראו את שלושת החודשים האחרונים של מכירות דומות, מיני CMA, עבור השכונה כי כדי לקבוע כמה זה עיקול REO שווה. נסו להשתמש רק בבתים המתאימים ביותר את REO לגבי מדה מרובע, מספר חדרי שינה, אמבטיות, מפרט הפרוייקט ומצב.

• עיין במכירות הממתינות. שאל את הסוכן שלך כדי לקרוא את הרישום סוכנים של אלה ממתינים המכירות כדי לנסות לברר את מחיר ההצעה המקובלת. חלק ישתף מידע זה וחלק לא.

• חפש את הרישומים הפעילים. אלה הם ככל הנראה רישומים קונים אחרים ישתמשו כדי לגבש מחיר כי הם רק בתים אלה קונים למעשה סיור.

3) ניתוח של סוכן REO שנמכר

רוב סוכני REO לעבוד עבור אחד או שניים הבנקים. כמה סוכני הרישום הם סוכני הרישום הבלעדית עבור REOs, והם לא רשימה כל סוג אחר של רכוש.מאחר שסוכני REO עוסקים בנפח, הם מחילים בדרך כלל את אותם עקרונות התמחור על כל רישומי REO שלהם.

שאל את הסוכן של הקונה לחפש את סוכן הרישום MLS.

• הפעל חיפוש באמצעות אותו רשימה של סוכן כדי למצוא את האחרון שלושה עד שישה חודשים של רישומים סוכן זה.

• משוך את ההיסטוריה של רישומים אלה כדי לקבוע את מחיר הרשימה ביחס למחיר המכירה. אם רוב הרישומים האלה מוכרים, למשל, 5% מעל מחיר הרשימה, אז ייתכן שיהיה עליך להציע 6% מעל מחיר הרשימה, ולהיפך.

4) שאל על מספר הצעות שהתקבלו עבור טרפה REO

אם אין הצעות על הבית REO, אתה יכול כנראה להציע פחות מחיר ברשימה ולקבל את ההצעה שלך קיבל. עם זאת, אם יש יותר משתי הצעות, סביר להניח שאתה צריך להציע מעל המחיר המבוקש.

אם יש 20 הצעות, יש לזכור כי כמה הצעות אלה עשוי להיות כל במזומן. הבנקים כמו כל הצעות במזומן. אם אתה מקבל מימון, אז ייתכן שיהיה עליך להגדיל את המחיר על ההצעה שלך להיחשב.

5) שלח מכתב Preproval

למותר לציין כי אתה לא רוצה מכתב prequal. אתה רוצה מכתב מראש. קבל מראש את אישור המלווה שלך מראש.

יתר על כן, לקבל אישור מראש על ידי המלווה הבעלים של הנכס. אל תצפו להשתמש במלווה זה עבור ההלוואה שלך, אבל להגיש את מכתב prepproval מן המלווה הזה, יחד עם מכתב מן המלווה שלך.

הבנקים לא סומך על המלווים אחרים preapprovals אבל אמון מחלקות שלהם.

6) אל תשאל את בנק REO לשלם עבור תיקונים / בדיקות

לפעמים הבנקים ישלם עבור תיקונים, אבל בדרך כלל לא מסכים לעשות זאת בשלב ההצעה. אם יש בעיות שנמצאו במהלך בדיקה בבית, מחדש לאחר ההצעה התקבלה. יש לי בעבר היה מסוגל לנהל משא ומתן על הפחתות עבור פריטים כרטיס גדול כגון HVAC unoperable. אבל דברים שאתה יכול לראות עם העיניים שלך ופריטים קטנים יותר הם שלך להתמודד עם סעיף AS הוא הטמון במרבית עיקולים REO המכירות.

7) קצר את תקופת הביקורת

אם קונים אחרים מבקשים 17 יום, למשל, לבצע בדיקות, ואתה מבקש 10, אתה ייחשב הקונה רציני יותר. בדיקה היא בדרך כלל רק עבור הקונה של עריכה בכל מקרה. הבנק סביר מאוד להגיב על כל בקשות לתקן.

שים לב מיוחדת עובש חשד כי יכול להתרחש בבתים נטושים לאחר שהם יושבים ריקה במשך תקופה ארוכה של זמן.

8) הצעה פיצול עמלות עם בנק REO

כמה בנקים לא ישלמו דמי העברה, למשל. אם הקונה מציע לפצל את דמי, הבנק ירגיש יותר מקובל לקבל את ההצעה. אותו דבר עבור דמי נאמנות.

בנקים רבים לנהל משא ומתן על דמי הנחה עבור ביטוח הכותרת. אם הבנק ישלם על מדיניות הבעלים, מדיניות ה- ALTA עשויה לעלות מעט יותר. אבל זה עדיין רעיון טוב לתת לבנק לבחור כותרת אם אתה רוצה את ההצעה שלך קיבל.

שקול את ההשלכות של אומדן

אם אתה מציע על מחיר הרשימה, יש לזכור כי ההערכה תצטרך להוכיח את המחיר.אם אתה מוצא את עצמך להתמודד עם הערכה נמוכה, יש לך אפשרויות, אז אל ייאוש. זכור, הבנק יהיה ככל הנראה להיתקל בבעיה זו עם הקונה הבא שמקבל מימון.

בזמן הכתיבה, אליזבת Weintraub, CalBRE # 00697006, הוא ברוקר, עמית ב ליון נדל"ן בסקרמנטו, קליפורניה.