מה ההבדל בין Co-ops ו condos?

האם תהית לגבי ההבדלים בין Co-ops לעומת condos? אתה לא לבד. אמנם, זה עשוי להפתיע אותך ללמוד כי condos לא הפך פופולרי עד 1960s. כאשר הנחיות FHA לבסוף מותר מימון condos, קונדו מורכבות הרעיון המריא. לפני כן, כמעט כל המבנים שאיפשרו מספר רב של בעלים היו שיתוף פעולה. היום, תוכלו למצוא את רוב Co-ops או בתים דיור שיתופית בערים גדולות המטרופולין.

-> ->

אנשים נוטים לקשר שיתופי פעולה עם ניו יורק, אבל אתה יכול גם למצוא שיתופי פעולה בערים הגדולות כגון סן פרנסיסקו, מיניאפוליס, וושינגטון, אטלנטה, בוסטון, סיאטל, אינדיאנפוליס , דטרויט ושיקגו, טוסון ופיניקס, כולל כמה בפלורידה ואחרים שפוזרו בחוף המזרחי.

-> ->

מהו שיתוף פעולה?

Co-op הוא לא באמת הנדל"ן. נדל"ן הוא קרקע, יחד עם כל שיפורים מבניים, כולל זכויות המחתרת והאוויר. במקום זאת, Co-op הוא תאגיד. כאשר קונה רוכש אופציה, הרוכש רוכש מניות בתאגיד וזכות לכבוש יחידה מסוימת. A co-op קונה לא קונה את היחידה או חלק של הבניין עצמו.

יתר על כן, קונה Co-op עשוי או לא יוכלו לממן את הרכישה של Co-op. לא כל בנק יעשה הלוואה Co-op. בין הבנקים כי יעשה הלוואה Co-op, לא כל Co-op זכאי כבניין מוסמך.

קונים צריך לבדוק עם המלווה שלהם כדי לברר אם Co-op הוא ברשימה המאושרת שלה.

קונה Co-op גם משלם תשלום חודשי לשיתוף פעולה. שכר זה כולל נתח prorata עבור המשכנתא של הבניין, אם בכלל; משכורת של שוער, צוות תחזוקה, אולי מפקח בניין; ביטוח עבור המבנה; תחזוקה שוטפת, תחזוקה וניקוי של שטחים משותפים, כולל מס רכוש.

אחד החיסרון האפשרי לשיתוף פעולה, אומרים המבקרים, היא העובדה כי הבעלים לעיתים קרובות לשלם שני משכנתאות. היא תשלם משכנתא משלה עבור Co-op ואת המשכנתא של הבניין עבור Co-op, אשר יכול להיות גם הלוואה refinanced לשלם עבור שיפורים הון עבור הבניין.

מה זה קונדו?

בניגוד Co-op, כאשר הקונה רוכש דירה, הקונה הוא רכישת נדל"ן. הקונה הבעלים של החלל בין הקירות, הרצפות והתקרות, בדרך כלל לאמצע. היחידה נבחנת בנפרד לצורכי מס, והרוכש משלם את המסים ישירות לבודק המחוז (או באמצעות חשבון המלווה של המלווה).

דירה ניתן לממן בנפרד את הנכס מאובטח על ידי שטר נאמנות או משכנתא, בהתאם לחוקי המדינה. העיצוב המבני של הדירה הוא יחידה בודדת, אשר יכול להיות סיפור אחד, סיפורים מרובים או אפילו מנותקים.לדוגמה, אני הבעלים של בית משפחתי בהוואי כי הוא מוגדר כמו דירה, אבל זה מבנה עצמאי, עם החצר שלה.

הקונה של הדירה גם, כמו קונה Co-op, משלם דמי חודשי. עמלות אלה משולמות לאגודה של בעל הבית. דמי ל HOA עבור תחזוקה של שטחים משותפים, החיצוני של הבניין, גג, ביטוח, ניהול העמותה ויכולים לכלול לעתים קרובות חלק מן השירותים כגון איסוף מים ואשפה.

כמה דמי HOA כוללים עמלות עבור מועדון, מתקני פעילות גופנית ובריכת שחיה / ספא.

יותר הבדלים בין Co-op לעומת קונדו

באופן כללי, Co-op הוא לעתים קרובות יותר זול לקנות מאשר דירה, מה שאומר שזה יכול לעלות יותר לקנות דירה. עם זאת, הסחר הוא דמי ששולמו co-op עשוי להיות גבוה יותר מאשר דמי HOA של הדירה.

הבדל גדול בין Co-op לעומת condo היא העובדה לא כל גוף חם עם מזומנים יכול לקנות Co-op. שיתוף פעולה נשלט על ידי דירקטוריון, שנקבע על ידי בעלי המניות של Co-op. קונדוס נשלט על ידי מועצת המנהלים גם כן, אבל לוחות אלה אינם מאשרים הקונים. למועצת המנהלים יש זכות לאשר קונה פוטנציאלי. בעוד הקונה לא יכול להיות נדחה בשל אפליה שהוגדרו על ידי חוקי דיור הוגן, הקונים חייבים לעבור בדיקה קפדנית.

כמה Co-ops אינם מאפשרים קונים זרים לרכוש יחידה. Co-ops רבים אינם מאפשרים למשקיעים או לקונים בית שני כפי שהם מעדיפים הדיירים הבעלים. לוחות קואופרטיבים יבדקו את יישום הקונה הפוטנציאלי, הדוח הכספי, רשימת הנכסים וההתחייבויות, דוח האשראי, יתרות הבנקאות, לרבות סקירת מכתבי המלצה מחברים ומקורבים לעסקים, ובראשם ראיון אישי.

בעוד הליך זה עשוי להיראות כמו פלישה קיצונית לפרטיות, בעלי Co-op לאשר את התהליך הזה כי הם יכולים להיות מאוד סלקטיבית של אנשים שגרים בבניין. כאשר אדם קונה דירה, אין תהליך הבחירה של השכנים, שום דרך למנוע הלהקה דת 'קול רם מ לוקח רבעונים ליד הדלת.

מאידך גיסא, מועצת המנהלים של קו-אופ גם מאשרת את מחיר הרכישה. אם המחיר כל כך נמוך, כי זה יכול להשפיע על הערכים של בעלי המניות האחרים, Co-op מועצת יכול לסרב לאשר את המכירה. A condo HOA אין סמכות כזו כדי למנוע מכירה.

קומפלקסים רבים condo להגביל את מספר השכרות כאחוז מכלל היחידות. אחוז בדרך כלל נע בין 80 אחוזים בבעלות הבעלים ל -50 אחוזים. זה נועד למנוע את המורכב מלהפוך לדירה מורכבת ומורידה ערכים. רוב Co-ops אינם מאפשרים subleases ולא השכרות.

אחד יכול לחיות קומפלקס דירות במשך שנים ואף פעם לא מכיר את השכנים. זה לא צפוי לקרות co-op שבו הבעלים מכירים את כולם ואת כל מה שאתה.

בזמן הכתיבה, אליזבת Weintraub, CalBRE # 00697006, הוא ברוקר, עמית ב ליון נדל"ן בסקרמנטו, קליפורניה.