האם סוג ההלוואה שלי יתרון או חסרון?

שאלה: האם סוג ההלוואה שלי יתרון או חסרון בהצעת רכש?

קורא שואל: "אני נמצא במצב מעורר קנאה של היכולת לשלם במזומן או לקבל הלוואה כדי לקנות בית, אני רוצה לקנות נכס להשקעה, אבל אתה יודע איך זה בשוק. הרבה קונים נלחמים על בתים, אני רוצה שההצעה שלי תהיה הטובה ביותר, ואני יודעת איזה סוג של הצעה היא משחקת תפקיד ענק, אז עדיף לי להציע הצעה במזומן או עם הלוואה? זה הלוואה, איזה סוג של הלוואה היא הטובה ביותר? איפה הקצה שלי מה עושה הצעה אחת לרכוש טוב יותר מאשר אחר כאשר מדורגים אחד נגד השני על ידי סוג של הלוואה? "

-> ->

תשובה: אתה חכם לשקול איך ההצעה שלך עשוי להיות נתפס על ידי המוכר, כי סוג של משכנתא או תנאי מימון עלול להשפיע מאוד על תפיסה זו. לזרוק לערבב כי השוק של המוכר, ואתה גם צפוי להתחרות נגד הצעות מרובות של קונים שונים. ההצעה שלך תהיה אפילו יותר מקרוב לבחון ולשפוט.

הקונים יהיו מופתע אם הם ידעו כמה לא הוגן כמה הצעות רכש מדורגות. אמנם יש לנו חוקי דיור הוגנים האוסרים אפליה על בסיס כיתות מגן, אך סוגים אחרים של אפליה אינם מוגבלים. שלא לדבר, רוב המוכרים וסוכני הרישום שלהם לא עושים בפועל של לספר לקונים מדוע ההצעה שלהם נדחתה. הם פשוט דוחים את זה. הם לא צריכים להסביר למה.

עם זאת, נהוג לשפוט הצעת רכש על ידי סוג של מימון הקונה בוחר להשתמש. הצעות רכש מדורגות לעתים קרובות באופן הבא.

סוג הטוב ביותר של ההצעה מופיע הראשון, עם ההצעה לפחות אטרקטיבי מדורגת במקום האחרון:

• מזומנים. זה אומר כסף על היד. זה לא אומר בית שנמצא כרגע בנאמנות, כי זה יהיה מכירה מותנית ולא עסקה במזומן. זה גם לא אומר refinance על נכס אחר כי יהיה לייצר מזומנים במועד מאוחר יותר. הצעה במזומן מלווה בדרך כלל הוכחת כספים. זה כי המוכר לא ייקח מילה של הקונה כי הקונה הוא טוב עבור הכסף. זה שווה ערך לשאול את הקונה לייצר מזוודה ארוז עם 100 דולר שטרות.

• כי במזומן הוא כל כך גבוה, לפעמים קונים במזומן מסוגלים לנהל משא ומתן על הנחה. אבל לא לסמוך על יתרון זה במצב מרובה הצעה או מכירה קצר. זכור, כל ההצעות, למעט מימון הבעלים, לגרום במזומן למוכר בסוף. היתרון העיקרי להצעה במזומן הוא לא דרישה הערכה.

  מזומן מציע מעל מחיר הרשימה הם רצוי מאוד עבור בתים עם הון עצמי, כי אין הערכה.מזומן מציע מעל מחיר הרשימה אינם רצויים למכירה קצר, עם זאת, כי אם הקונה הולך, הציפיות של הבנק כבר הוקמה. זה עלול להיות קשה לשכפל.

• הלוואה קונבנציונלית. את הציון FICO הציון עבור ההלוואה קונבנציונאלי גבוהים מאלה עבור הלוואה FHA. אתה עדיין יכול לקבל הלוואה קונבנציונאלי אם הציון שלך FICO משקף את המינימום הנדרש FHA אבל אתה תשלם ריבית גבוהה יותר.

  תעריפים מועדפים מוצעים אלה לווים אשר הניח 20% או יותר במזומן, וכתוצאה מכך 80% הלוואה ל-ערך יחס או פחות. ככל שהיחס נמוך יותר, כך הסיכון למלווה נמוך יותר. כמו כן, אם הערכה מגיע נמוך יותר, לעתים קרובות משאיל יאפשר ללווה לשלם את ההפרש במזומן אם ההלוואה לערך הוא פחות מ 80%.

  יתרון נוסף על הלוואות קונבנציונאלי הוא דרישות המלווה מימון הם פחות מחמירים. המלווה הוא הרבה פחות סביר לדרוש תיקונים. עובדה זו לבדה עושה הקונה קונבנציונאלי להיראות הרבה יותר אטרקטיבי מאשר קונה FHA. עם זאת, לזכור, בתים חדשים בדרך כלל אינם דורשים תיקונים.

• הלוואה FHA. רבים קונים הביתה בפעם הראשונה לבחור הלוואה FHA כי במזומן למטה תשלום למטה הוא בדרך כלל פחות מהסכום הדרוש הלוואה קונבנציונאלי. בנוסף, הדרישה ציון FICO, לכל שכבות על המלווה, הוא הרבה יותר להקל. המינימום מקדמה עבור הלוואה FHA הוא 3. 5% ממחיר הרכישה.

  הנחיות תיקון FHA אינם מחמירים כמו כמה המוכרים והסוכנים מאמינים. אבל בתים ישנים נוטים יותר תיקונים. צבע מתקלף הוא נושא FHA ענק אם הבית נבנה לפני 1978. הבית יכול להיות רצפת בטון ללא שטיח, אבל עדיף לא לקלף צבע. הלוואות FHA מוחזקים לעתים עד הסגירה עקב תנאי המימון.

  דוח מזיקים ופינוי עשוי או לא עשוי להיות נדרש על ידי שמאי FHA.

• VA הלוואה. ותיקי לקבל את הקצה הקצר של המקל כשמדובר בהיררכיה ההלוואה. עם זאת, לווים VA ​​הם כנראה סיכון אשראי טוב יותר מאשר קונה FHA כי הדרישות לקנות ללא מקדמה הם מחמירים יותר. לווה שומרת את האפשרות לשים מקדמה על הבית או לקנות ללא מקדמה. רוב לווים VA ​​לבחור מינוף.

  החיסרון הלוואה VA הוא הדברה דוחות נדרשים. כאשר נדרשת עבודת הדברה, המלווה ירצה תעודת גמר. אם העסקה היא מכירה בחסר, בדרך כלל הבנקים לא יאשר תשלום עבור עבודות הדברה. בתים למכירה קצר נמכרים כמו הוא.

  למרבה הצער, בשל היררכיה ותפיסות מוטעות, קונים VA ​​נופלים לעתים קרובות לתחתית הערימה של הצעות, בעוד שהם עשויים להיות המתאימים ביותר. סוכנים אשר להתמודד עם הרבה מכירות קצר נוטים להעדיף קונים VA ​​כי הם יודעים קונים אלה יקבלו מורד במקומות אחרים, מה שהופך אותם מועמד מחויבת למכירה קצר.

_{בזמן כתיבה, אליזבת וינטראוב, DRE # 00697006, הוא ברוקר, עמית ב ליון נדל"ן בסקרמנטו, קליפורניה.}