כתיבה מחוץ לבית הפסדים על מכירת מגורים אישי

על ידי ג'וליאן בלוק, עו"ד

רוב האנשים יגידו לך לכתוב את ההפסדים בבית על מכירת מגורים אישי הוא בלתי אפשרי או לא מותר, אבל הם יהיו שגויים. ככלל, קוד מס הכנסה של מס הכנסה אוסר כל ניכוי בגין הפסד ממכירת מקום מגורים עיקרי. עם זאת, הוא מסמיך מספר חריגים על כתיבת הפסדים הביתה על מעון אישי.

לדוגמה, החוק מאפשר ניכוי בגין הפסד ממכירת מעון אישי שהוסב לשכירות.

אבל זה מגביל את כמות המחיקה. אין ניכוי עבור כל ירידה בשווי לפני שתתחיל לשכור.

נקודת המוצא היא הבסיס המתואם (1) של הנכס בעת ההמרה או (2) שווי שוק הוגן בעת ​​ההמרה, הנמוך מביניהם. לאחר שקבעת את הנמוכה מבין) 1 (או) 2 (, הגדל את הסכום כך שישקף שיפורים בהון לתקופה של השכירות, אשר ישפרו את ערכו. לאחר מכן, חיסור ניכויים לתקופה דמי פחת. מה שאתה סוף סוף להגיע הוא הבסיס המתואם של הנכס בזמן המכירה. כאשר אתה מוכר, את הכובע על ניכוי ההפסד שלך הוא הסכום שבו על בסיס בזמן של מכירה עולה על מחיר המכירה.

-> ->

בשוק הנדל"ן חמוץ, הבסיס המתואם של הנכס בזמן המכירה יכול להיות נמוך משמעותית מהעלות המקורית. ככלל, הבסיס מתחיל את העלות המקורית, כולל כל חוב שהניחו כמו משכנתא ראשונה או שנייה, בתוספת התאמות למעלה או למטה.

התאם כלפי מעלה כדי לשקף הוצאות עבור הסדרים מסוימים או עלויות סגירה הקשורות לרכישה כגון עמלות משפטיות ו / או שיפורים. התאם כלפי מטה את סכום הרווח מהמכירה לפני 7 במאי 1997, של בית שהיה בעבר בבעלותו, אשר נדחה המס. כל ההתאמות האלה בעלות המקורית שלך מבוצעות על בסיס מותאם.

דוגמה: בשנת 2001, אתה קונה את המגורים האישיים הראשון עבור 200 $, 000. בשנת 2003, לך לעזוב את הבית לשכור אותו. באותו זמן, אתה קובע כי שווי השוק ההוגן שלה הוא 180 $, 000. לאחר מכן, אתה לוקח ניכויים פחת של $ 20, 000 ו למכור את הנכס עבור $ 150, 000.

אתה יכול לחשוב כי ההפסד שלך הוא $ 50, 000 - ההבדל בין העלות המקורית של 200 $, 000 ואת מחיר המכירה של $ 150, 000. אבל את המס הכנסה מגבלות שלך רק $ 10, 000 - הסכום שבו $ 160, 000 ב- the-time-of-sale בסיס מותאם (שווי שוק הוגן של 180 $, 000 בזמן ההמרה מינוס תקופת השכירות פחת של $ 20, 000) עולה על 150 $, 000 מחיר המכירה.

כאשר תקופת השכירות היא פחות משנה, למס הכנסה ניתן לטעון כי הפסד צריך להיות אסור על בסיס העובדה כי המוכר של המרת הדירה למגורים היה זמני בלבד, לא קבוע.הקווים המנחים שלה למוכרים הבית מזהירים כי "לא שינית את הבית שלך להשכרת נכס אם אתה משכיר זמנית את הבית הישן שלך לפני שאתה מוכר אותו." עם זאת, ההנחיות על מה זמני ומה קבוע הם על ידי לא אומר את המילה האחרונה. הם רק משקפים את עמדת IRS הרשמית בנושא והם אינם מחייבים על בתי המשפט.

לא, על פי ההנחיות, יהיה למס הכנסה לשקול מגורים אישי להיות מומרים נכס מניב "אם אתה מציב את הבית שלך עם סוכן נדל"ן להשכרה או למכירה וזה לא מושכר." < תרגום: אתה צריך למעשה להשכיר את הבית לפני שאתה יכול לקחת ניכוי הפסד. הגבלה זו נשמרה על ידי בתי המשפט. אם יש ספק, תמיד לבדוק עם רואה חשבון מקצועי או רו"ח לפני תביעה הפסדים הביתה על מגורים אישי.

ג'וליאן בלוק הוא מומחה מס מאוניברסיטת לרצ'מונט, ניו יורק.

בעריכת אליזבת וינטראוב, מומחית קניית הבית.

בזמן הכתיבה, אליזבת Weintraub, CalBRE # 00697006, הוא ברוקר, עמית ב ליון נדל"ן בסקרמנטו, קליפורניה. <<